Ce Document d’Enregistrement Universel a été déposé le 22 avril 2026 auprès de l’AMF, en sa qualité d’autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à l’article 9 dudit règlement.

Le Document d’Enregistrement Universel de Selectirente peut être utilisé aux fins d’une offre au public de titres financiers ou de l’admission de titres financiers à la négociation sur un marché réglementé s’il est complété par une note relative aux titres financiers et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au Document d’Enregistrement Universel. L’ensemble alors formé est approuvé par l’AMF conformément au règlement (UE) 2017/1129.

SELECTIRENTE est une société foncière spécialisée dans l’immobilier de murs de commerces de proximité situés en centres-villes. Créée en 1997 à l’initiative de professionnels de l’immobilier, SELECTIRENTE exerce une activité patrimoniale consistant à acquérir et à gérer, en vue de les louer et de les valoriser, des actifs immobiliers commerciaux de centre-ville dans les métropoles françaises et européennes les plus dynamiques aux plans économique et démographique.

La Société a vocation à valoriser et à développer son patrimoine immobilier en s’appuyant sur le savoir-faire de la société Sofidy, filiale du groupe Tikehau CAPITAL, à qui elle a délégué la gestion de son patrimoine jusqu’au 3 février 2021. Depuis sa transformation en société en commandite par actions, la société SELECTIRENTE Gestion qui assure la gérance de la Société et en est également l’associé commandité, a conclu avec Sofidy une convention de prestation de services en date du 3 février 2021, aux termes de laquelle Sofidy fournit à SELECTIRENTE Gestion des prestations de conseils et d’assistance, notamment en matière d’investissement, de mise en œuvre de mesures de valorisation du patrimoine et de gestion immobilière.

La Société s’est positionnée depuis sa création sur le marché de l’investissement dans l’immobilier commercial de boutiques et de magasins en visant à générer des revenus locatifs sécurisés et à optimiser, dans une perspective de détention à long terme, les valeurs et les rendements des actifs détenus.

SELECTIRENTE a réalisé ses investissements en murs de commerces de centre-ville en fonction de critères bien établis :

•situation favorable des emplacements dans des rues commerçantes en centre-ville ;

•mutualisation des risques par la diversification des implantations, des enseignes et des activités des preneurs ;

•recherche de locaux déjà loués, à des loyers de préférence inférieurs aux valeurs locatives du marché. Pour un emplacement donné, ce critère de sélection est en effet déterminant et permet, en période de crise immobilière, de maintenir le niveau des revenus; et en période de reprise de relouer, de « déplafonner » ou de « déspécialiser » à des loyers supérieurs aux précédents.

Le patrimoine de SELECTIRENTE est ainsi principalement composé de surfaces de commerces de taille petite à moyenne (150 m² en moyenne) situées en centre-ville sur des artères dites « prime » à forte commercialité n°1 ou 1 bis (hors adresses identifiées comme très luxueuses). Le patrimoine est principalement localisé à Paris intra-muros, dans quelques communes limitrophes à l'ouest de Paris et dans des métropoles régionales dynamiques. En région, la Société cible des agglomérations de taille importante à la démographie dynamique, ou présentant une forme d’attractivité économique, touristique, ainsi qu’une centralité (Lyon, Bordeaux, Toulouse, Marseille, Lille, Nantes, etc ... ).

Parmi le commerce de proximité classique, on retrouve de nombreuses activités de soins de la personne (beauté, soin, pharmacie, esthétique…), commerces de bouche (traiteur, boucher, boulanger…), services de proximité (agences bancaires, immobilières, courtiers en assurance, fleuristes, coiffeurs…), équipement de la personne (prêt-à-porter, horloger, bijoutier…), restauration (brasserie, restaurant, café, ventes à emporter…), équipements de la maison (bricolages, décoration...) ou autres (loisirs, galerie d’art, jouets…). Ces actifs sont très souvent soumis au régime de la copropriété.

SELECTIRENTE s’est historiquement également positionnée à titre accessoire sur quelques galeries commerciales ou centres commerciaux de quartiers (constitués de cellules de petite ou moyenne taille regroupées au sein d’une galerie de centre-ville elle-même généralement organisée autour d’une grande surface alimentaire) ou quelques moyennes surfaces de périphérie et commerces de vente aux professionnels (surfaces de généralement 500 m² et plus, localisées dans les zones commerciales en périphérie des agglomérations, avec une attractivité souvent liée à une enseigne dite « locomotive » telles que des hypermarchés, des magasins de bricolage ou d’ameublement…).

La politique d’investissement conduite au cours des dernières années a sensiblement renforcé la part des boutiques de centre-ville (72,5 % au 31 décembre 2013 à 85,8 % au 31 décembre 2025) ainsi que la prépondérance de Paris et sa région (62,9 % au 31 décembre 2013 à 72,9 % au 31 décembre 2025) au détriment des moyennes surfaces de périphérie (27,5 % au 31 décembre 2013 à 0,2 % au 31 décembre 2025).

La Société a été créée en 1997 à l’initiative des sociétés Sofidy, Avip, La Henin Vie Pierre, GSA Immobilier et quelques personnes physiques, avec un capital social initial de 7 552 000 francs (1 151 295 €).

Dès sa création, l’objet principal de la société consistait en « l’acquisition et la gestion, directes ou indirectes, d’un patrimoine immobilier locatif », avec pour objectif, dès l’origine, de constituer une foncière « pure » essentiellement investie en murs de commerces.

En 1998 et 1999, la Société a procédé à une première augmentation de capital d’un montant de 6 865 400 francs (1 046 623 €) puis une seconde augmentation de capital d’un montant de 8 134 600 francs (1 240 112 €). À ces occasions, la Foncière de l’Erable (ex-SEDAF), société de promotion et la Caisse Autonome de Retraite et de Prévoyance des Vétérinaires (CARPV) sont entrées dans le capital de la Société.

De 2000 à 2005, la Société a poursuivi une politique de renforcement de ses fonds propres par des augmentations de capital régulières. Les investissements ciblés sur des commerces de centre-ville, notamment parisiens et de périphérie se sont poursuivis et quelques arbitrages ont été réalisés chaque année. Par ailleurs, la Société a réalisé en 2001 l’émission d’une première obligation convertible pour un montant de 1 829 388 €.

L’année 2006 a constitué une étape importante dans le développement de la Société avec son introduction en bourse (compartiment C d’Euronext Paris) au mois d’octobre. Cette cotation a été l’occasion d’une nouvelle augmentation de capital de 9,2 M€. Introduite au prix de 38,5 €, l’action cotait 45 € au 31 décembre 2006.

En 2007, la Société a opté pour le régime fiscal SIIC permettant d’exonérer d’impôt sur les sociétés les revenus locatifs et les plus-values de cessions immobilières dès la première année (voir paragraphe 5.1.2.5). L’exercice 2007 a également été marqué par une nouvelle augmentation de capital de 11 M €.

Entre 2008 et 2012, la Société s'est développée avec des programmes d’investissements annuels plus modestes (entre 2 et 16 M€), ciblés sur les boutiques de centre-ville, avec des opérations de refinancement de son portefeuille d’actifs et avec des arbitrages portant généralement sur des commerces de périphérie. En 2010, elle a achevé de payer l’impôt de sortie relative à l’adoption du régime SIIC.

En 2013, la Société a réalisé une nouvelle levée de fonds par l’émission d’Obligations à option de Conversion et / ou d’Échange en Actions Nouvelles ou Existantes (OCEANE) pour un montant de 14,2 M€. Cette opération a permis à la Société de se doter de ressources nouvelles pour accélérer son programme d’acquisition d’actifs commerciaux, particulièrement en centre-ville, et contribuera à terme au renforcement de la liquidité du titre.

En décembre 2018, la société Tikehau CAPITAL, du fait de son rachat de SOFIDY, a déposé une Offre Publique d’Achat sur les actions et les OCEANE de la Société au prix de 86,80 € par action et 87,25 € par OCEANE. À l’issue de la période d’offre, la société Tikehau CAPITAL et les sociétés avec lesquelles elle agit de concert détenaient 81,0 % du capital et 97,5 % des OCEANE de SELECTIRENTE.

En décembre 2019, la Société a réalisé une augmentation de capital avec suppression du droit préférentiel de souscription et avec délai de priorité des actionnaires, d’un montant de 217 millions d’euros, afin de permettre à la Société de se doter de moyens financiers en vue de l’acquisition directe ou indirecte de nouveaux actifs immobiliers principalement de commerce dans le cadre de la stratégie mise en place, tout en conservant un ratio d'endettement autour de 40 %. À l’issue de cette augmentation de capital et de plusieurs cessions de blocs, la participation de Tikehau Capital et des actionnaires avec lesquels elle agit de concert a été ramenée à 52,05 % du capital, permettant la mise en conformité avec le statut SIIC.

En décembre 2020, le Conseil de Surveillance a adopté un projet d’évolution de la forme juridique de la société, en vue de passer du statut de société anonyme au statut de société en commandite par actions. Cette transformation, qui constitue une étape majeure dans la poursuite du développement de la Société, a pour principaux objectifs d’en faire une société à activité commerciale de plein exercice à l’image de toutes ses consœurs, sortant à cette occasion du statut de fonds d’investissement alternatif (« FIA »), de doter la Société d’une direction managériale propre lui permettant de poursuivre le déploiement de sa stratégie de croissance de manière volontaire et de favoriser le développement de la Société, y compris à l’international.

En février 2021, le projet d’évolution de la forme juridique de la société a été soumis à l’Assemblée Générale des actionnaires de SELECTIRENTE du 3 février 2021, au cours de laquelle toutes les résolutions ont été adoptées. Ainsi, le 3 février 2021, SELECTIRENTE est devenue une société en commandite par actions dont le gérant est SELECTIRENTE Gestion. À la suite de cette transformation et à compter du 8 février 2021, les actionnaires de SELECTIRENTE ont pu apporter leurs actions à l’offre publique de retrait initiée par Sofidy. En application de la décision de conformité de l’offre publique en date du 2 février 2021, l'AMF a apposé le visa n°21-025 sur la note d’information établie par Sofidy. À la suite de la publication du résultat de l'offre publique de retrait, qui a été clôturée le 19 février 2021, Sofidy a annoncé que 110 163 actions SELECTIRENTE, représentant 2,64 % du capital et des droits de vote de SELECTIRENTE, ont été apportées à l’offre. À l’issue de l’offre publique de retrait, Sofidy détenait 636 661 actions SELECTIRENTE représentant 15,26 % du capital et des droits de vote, et, de concert(1) 2 282 256 actions SELECTIRENTE représentant 54,69 % du capital et des droits de vote de la Société.

L'année 2022 a été marquée par la restructuration de la dette de SELECTIRENTE. La Société a ainsi conclu le 4 février 2022 avec un pool bancaire constitué de quatre banques historiques de la Société (BECM, HSBC, Crédit du Nord et Société Générale), une opération de refinancement de la dette hypothécaire en dette corporate sur 5 ans d’un montant de 100 M€, permettant de rembourser une grande partie de sa dette hypothécaire existante. La Société a également signé son premier RCF (Revolving Credit Facility) de 140 M€ sur trois ans qui lui confère une capacité d’investissement accrue. Grâce à cela, SELECTIRENTE a réalisé en 2022 106,1 M€ d'investissements immobiliers, après 109,1 M€ en 2021.

L'année 2023, consciente des enjeux de développement durable, SELECTIRENTE a publié ses engagements en matière de responsabilité sociétale et a détaillé les objectifs qu’elle s’est fixés dans ce domaine, reflétant ainsi la sensibilité de la Société face à ces sujets ainsi que le travail exigeant engagé par la Société sur les 3 piliers Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) depuis de nombreuses années. SELECTIRENTE a poursuivi en 2023 son objectif de recentrage stratégique de son portefeuille (actifs ne correspondant plus à sa cible d'investissements), en cédant 24 actifs, principalement situés en régions dans des villes de taille moyenne ou petite, pour un total de plus de 21 M€.

L'année 2024 a été marquée par le refinancement de son premier Revolving Credit Facility (RCF) signé en 2022, neuf mois avant son échéance. La Société a ainsi conclu le 12 juillet 2024, avec un pool bancaire constitué de trois banques historiques de la Société (BECM, HSBC et Société Générale), une opération de refinancement de 80 M€ à travers la mise en place de deux nouvelles lignes :

•50 M€ de crédit corporate hypothécaire in fine, d’une durée de cinq ans avec deux options possibles d’extension supplémentaire d’une année,

•30 M€ d’un nouveau RCF sur trois ans avec une option possible d’extension supplémentaire d’une année, ayant pour objectif de financer la croissance de la Société, notamment au travers d’acquisitions opportunistes.

Ce refinancement offre à SELECTIRENTE une prorogation de la maturité globale de sa dette, de plus de 4 ans à fin 2024, permettant ainsi à la foncière de consolider sa structure financière, avec des liquidités disponibles désormais à plus de 30 M€ et aucune autre échéance significative de dette avant 2027.

Afin de se couvrir à 100 % contre la variation des taux d'intérêt sur ce refinancement, SELECTIRENTE a souscrit trois nouveaux instruments de couvertures de taux avec effet différé au 4 février 2025 (à l’extinction des couvertures actuelles).

Le 30 octobre 2024, SELECTIRENTE a converti ces refinancements de 80 M€ en deux Sustainability Linked Loans (SLL), renforçant ainsi ses engagements de développement durable. Ces financements durables inauguraux intègrent trois critères de performances extra-financières (climat, énergie et collecte des données) pouvant en impacter les marges bancaires, selon l’évolution de ces critères au 31 décembre de chaque année, audités par un Organisme Tiers Indépendant (OTI), vis-à-vis des objectifs annuels de performance durable établis avec les partenaires bancaires de la Société.

En 2025, grâce à des fondamentaux solides et une situation financière renforcée, SELECTIRENTE a mené une stratégie d’investissement dynamique et sélective, amorçant la reprise durable de son cycle d’acquisition, en parallèle d’une série d’arbitrages visant à optimiser son patrimoine. Ainsi, tout en respectant ses critères stricts de sélectivité, SELECTIRENTE conclut l’exercice en ayant réalisé 18,7 M€ d’investissements en immobilier direct.

Au cours de l’année 2025, SELECTIRENTE a poursuivi l’optimisation de sa dette bancaire en remboursant la totalité du montant tiré de son RCF.

Afin de soutenir la reprise dynamique de ses investissements depuis début 2025, SELECTIRENTE a signé avec le Crédit Agricole Ile-de-France (CADIF), nouveau partenaire bancaire de la Société, une nouvelle ligne de crédit corporate de 25 M€ sous la forme d’un Sustainability-Linked Loan (SLL), basé sur les critères de performances extra-financières similaires aux deux précédents SLL signés en 2024, affirmant ainsi ses engagements de développement durable. Ce financement, d’une durée de cinq ans, est destiné à accompagner la poursuite de sa croissance.

SELECTIRENTE a ainsi consolidé sa structure financière, avec des liquidités disponibles qui ressortent désormais à près de 31 M€ et aucune échéance de dette significative avant 2027. À fin 2025, la Société disposait de 30 M€ de capacité de tirage additionnelle (grâce à son RCF non tiré), offrant à la foncière une capacité d’investissement totale de plus de 60 M€.

L’économie européenne a confirmé sa résilience en 2025 avec une croissance du PIB de +1,5 % pour la zone euro, poursuivant son redressement par rapport à 2023 (+0,4 %) et 2024 (+0,9 %). Cette progression s’appuie sur la normalisation de l’inflation (+2,1 % en moyenne en 2025) et un assouplissement de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne au premier semestre. La demande intérieure s’est ainsi raffermie, soutenue par la hausse du pouvoir d’achat des ménages et la reprise de l’investissement de la part des entreprises. Le marché du travail a également fait preuve de résilience, avec un taux de chômage historiquement bas en zone euro à 6,2 % en décembre 2025 (contre 6,4 % un an plus tôt). À l’inverse, la demande extérieure est restée hésitante, impactée notamment par les droits de douane additionnels imposés par les États-Unis, réduisant la compétitivité des exportations européennes sur le marché américain. Sur le plan économique, les disparités entre pays demeurent marquées : l’Espagne affiche une croissance toujours dynamique (+2,8 % en 2025), le Portugal progresse de +1,9 %, tandis que l’Allemagne sort de deux années de récession avec une croissance limitée à +0,2 %, son secteur industriel restant sous pression malgré l’amélioration de la consommation.

En France, la croissance du PIB s’établit à +0,9 % en 2025 (source INSEE) toujours pénalisée par une forte instabilité politique, après +1,1 % en 2024. La demande intérieure contribue positivement, portée par une légère reprise de l’investissement, tandis que le commerce extérieur pèse sur l’année malgré une contribution redevenue positive au quatrième trimestre 2025. L’inflation moyenne annuelle ralentit nettement en France en 2025 (+0,8 % en décembre). Cette baisse est tirée en 2025 par le recul des prix de l’énergie (-6,8 % sur un an), en particulier sur le pétrole et l’électricité.

Au quatrième trimestre 2025, le taux de chômage en France remonte à 7,9 %, après 7,3 % fin 2024. Le ralentissement de la croissance économique, la forte instabilité politique, ainsi que les tensions géopolitiques, commencent à se faire sentir sur le marché du travail.

En 2026, la croissance de la zone euro est attendue à +1,6 %, portée notamment par l’investissement public qui devrait bénéficier du plan allemand d’investissement dans les infrastructures et de l’effort de réarmement européen.

Le recul de l’inflation a ouvert un espace pour un assouplissement de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) en 2025. Dans ce contexte, la BCE a réduit progressivement de 100 points de base son taux de refinancement sur le premier semestre pour atterrir à 2,15 % en juin 2025, contre 3,15 % fin 2024. L'Euribor à 3 mois est passé de 2,71 % à 2,03 %, tandis que les taux longs en France (OAT 10 ans) ont progressé de 3,20 % à 3,60 %. Cette repentification de la courbe des taux (avec des taux longs redevenant plus nettement supérieurs aux taux courts) permet aux banques de relancer le crédit et marque un retour progressif à des conditions plus favorables à l’investissement immobilier.

L’année 2025 a confirmé la reprise progressive du marché immobilier tertiaire en Europe, portée par un contexte économique plus stable, une inflation maîtrisée et une baisse progressive des taux d’intérêt. Avec un volume total d’investissement de 177 milliards d’euros (+9 % vs 2024), le secteur a bénéficié d’un début de reprise de la confiance des investisseurs, qui reste toutefois sélective et polarisée vers les actifs prime.

Le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France restent en tête des pays ayant connu les plus importants volumes d’investissements avec respectivement 51,1 milliards d’euros (+4 % par rapport à 2024), 25,1 milliards d’euros (‑ 3 % par rapport à 2024) et 17,2 milliards d’euros (+8 % par rapport à l’année 2024.

L’année 2025 marque une progression des volumes investis en Europe sur la plupart des classes d’actifs. Ainsi les investissements en bureaux ont progressé de +13 % pour atteindre 47 milliards d’euros, un montant néanmoins toujours très inférieur aux montants historiques (par exemple 95 milliards d’euros en 2022), les investissements en logistique atteignent 45 milliards d’euros en progression de +11 % (contre 60 milliards d’euros en 2022) et les investissements en commerce progressent de +5 % pour atteindre 37 milliards d’euros (43 milliards d’euros en 2022). Le marché européen de l’hôtellerie, quant à lui, est en léger repli de -4 % sur la période.

En 2025, l’investissement en immobilier de commerce en France franchit la barre des 3 milliards d’euros, en progression de +14 % par rapport à 2024, et représente environ 18 % des montants investis en immobilier d’entreprise en France.

Le commerce de centre-ville confirme son attractivité et concentre 56 % des montants engagés en 2025, soit près de 1,7 milliard d’euros. Ce volume a cependant été porté par 3 transactions d'envergure : la cession de 60 % du portefeuille Kering à Ardian, l'acquisition par Pontegadea (holding du fondateur de Zara) de l’immeuble 223 rue Saint-Honoré et celle par Immobilière Dassault de l’immeuble 88 rue de Rivoli, qui représentent à elles seules 66 % du volume investi en pieds d'immeubles.

Le volume investi dans les centres commerciaux recule de 27 % cette année avec 501 millions d’euros, ne représentant plus que 17 % du total investi en commerces contre 25 % l'année précédente. Enfin, les surfaces de périphérie et retail parks affichent un recul de 27 % avec 779 millions d’euros cette année, soit 26 % du volume total contre 40 % l'année précédente.

Les loyers prime parisiens restent globalement stables et la fréquentation des principaux axes s’améliore en fin d’année, notamment sur Rivoli, Haussmann et Saint-Germain, confirmant la résilience des emplacements n°1. Les taux de rendement prime demeurent globalement stables : autour de 4,00 % pour les pieds d’immeubles, autour de 5,00 ‑ 5,75 % pour les centres commerciaux et autour de 5,75 ‑ 6,25 % pour les meilleurs retail parks ; ces niveaux traduisent une prime de risque reconstituée et une sélectivité toujours élevée des investisseurs.

Le secteur du e-commerce a continué de progresser en 2025 avec 196 milliards d’euros dépensés en ligne (+7 % sur un an), cette progression concerne principalement les services (+9 %) mais s’étend également aux produits, dont les ventes enregistrent une hausse de 4 % (source : FEVAD). Bien que le nombre de transactions en ligne continue d’augmenter (+10 %), le panier moyen, lui, est en recul de 3 %.

En 2025, l’investissement en immobilier de bureaux en France reste un segment central du marché de l’investissement d’entreprises, avec un volume total investi de 6,8 milliards d’euros (40 % de l’investissement total), traduisant une reprise de cette classe d’actifs avec une évolution en volume de +40 % par rapport à celui de l’année précédente (source BNP Paribas Real Estate). Les montants investis restent toutefois très inférieurs aux montants historiques (par exemple 14 milliards d’euros en 2022) et très concentrés sur les meilleurs emplacements, notamment à Paris.

Le marché parisien représente ainsi 63 % des montants investis sur cette classe d’actifs avec 4,3 milliards d’euros (+46 % par rapport à 2024). Paris QCA se démarque avec 2,7 milliards d’euros investis (+48 % par rapport à 2024), suivi de Paris hors QCA avec 1,6 milliard d’euros investis (+43 % par rapport à 2024).

La sélectivité toujours accrue des investisseurs au regard de la qualité et de la centralité des actifs reste très forte et les volumes d’investissements sur les autres secteurs de la région parisienne restent atones : 0,1 milliard d’euros pour la 2ème couronne, 0,5 milliard d’euros pour le Croissant Ouest, 0,1 milliard d’euros pour la 1ère couronne et 0,4 milliard d’euros pour la Défense.

Parmi les principales transactions de l’année, on peut noter l’acquisition du centre d’affaires Paris Trocadéro situé avenue Kléber par Blackstone pour 713 millions d’euros, l’acquisition de l’immeuble le Solstys (rue du Rocher/rue de Vienne à Paris 8e) par Gecina pour 435 millions d’euros ou la vente de 80 % de la tour Trinity à la Défense au fonds souverain norvégien pour 347 millions d’euros.

Les marchés régionaux affichent un léger recul de l’investissement avec 1,5 milliard d’euros investis en 2025 (‑ 6 % sur un an). Cette baisse des investissements est particulièrement marquée dans les métropoles de Lille (‑ 51 %) et Lyon (-46 %), Aix-Marseille (+35 %), Toulouse (+51 %), Bordeaux (+87 %) se démarquent avec des volumes d’investissement en progression sur un an.

Les taux de rendement des bureaux prime ont subi une légère décompression par rapport à 2024 avec des hausses plus ou moins marquées selon la liquidité des actifs et les secteurs géographiques. Le taux de rendement prime dans Paris QCA s’établit alors à 4,10 %, 5,75 % pour le Croissant Ouest, 6,50 % à La Défense et 8,25 % en 1ère et 2ème couronnes. En région, l’ajustement des taux de rendement bureaux prime s’est prolongé avec une décompression en moyenne de 5 points de base sur un an. Les taux prime se resserrent ainsi autour de la barre des 6 % à l’exception de Lyon (5,70 %) et Lille (5,85 %).

Le taux de vacance immédiat sur le marché des bureaux franciliens progresse, atteignant 11,2 % fin 2025, en hausse par rapport à l’année précédente (10,1 %). L’offre de surface à un an continue d’augmenter (+8 % sur un an) avec une part du neuf qui diminue légèrement (29 % de l’offre sur un an). Cependant, l’offre mise en chantier continue de diminuer, ce qui devrait entrainer des répercussions sur le niveau de l’offre neuve dans les années à venir. La concentration de l’activité dans le centre de Paris est notamment illustrée par la demande placée parisienne représentant 46 % de la demande placée d'Île-de-France. Cette attractivité a permis de voir les loyers prime se stabiliser en 2025 pour atteindre 1 250 €/m² /an.

La normalisation du travail hybride et la généralisation des espaces flexibles continuent de structurer la demande. L’intérêt des entreprises se concentre sur des surfaces petites à moyennes, de qualité, bien situées et proches des transports en commun, conformes aux exigences environnementales (décret tertiaire, performance énergétique), au détriment des grandes surfaces en périphérie, moins efficientes et plus exposées à la vacance. Parallèlement, les interrogations sur l’impact du télétravail sur la productivité, la culture d’entreprise et la cohésion des équipes conduisent certaines organisations à exiger une plus grande présence de leurs salariés au bureau, ce qui contribue à soutenir la demande pour des bureaux de qualité offrant flexibilité, services et forte qualité d’usage.

Malgré un contexte national et international encore incertain, les perspectives macroéconomiques pour la France sont plutôt encourageantes, à la faveur d’une inflation contenue de 0,9 %, soit l’une des plus faibles de la zone euro. Néanmoins, et malgré un retour à la normale de l’inflation à +1 %, le pouvoir d’achat a vu sa croissance nettement ralentir en 2025 à +0,5 %, après +2,5 % en 2024. D’une manière générale, ce ralentissement du pouvoir d’achat et les nombreuses incertitudes géopolitiques et budgétaires ont freiné les dépenses des ménages dans un contexte de crise de confiance qui perdure.

La confiance des ménages s’est tout de même légèrement redressée en fin d’année 2025, mais peine à retrouver une véritable dynamique positive.

Alors que la croissance annuelle s’est élevée à +0,9 % en 2025, supérieure de 0,2 point à la prévision du gouvernement, mais inférieure de 0,5 point à la moyenne de la zone euro, la Banque de France table sur une hausse de +1,0 % en 2026. Globalement, il est important de considérer les perspectives comme dépendantes d’un contexte politique et géopolitique stable, et de mesures budgétaires capables de préserver le pouvoir d’achat des ménages.

L’immobilier commercial est fortement corrélé aux facteurs structurels suivants :

•les phénomènes de métropolisation toujours à l'œuvre renforcent le développement des métropoles régionales françaises (Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Marseille, Lille, etc.) grâce au mouvement de concentration de populations, d'activités et de valeur dans ces ensembles urbains de grande taille ;

•la tendance à la baisse du recours à l’automobile comme moyen de transport impacte favorablement les commerces de proximité dans les métropoles ;

•le vieillissement de la population contribue également au soutien du commerce de proximité.

En dépit d’un environnement macroéconomique encore incertain, avec une croissance hésitante et un cycle de désinflation qui se confirme lentement, le PIB de la France devrait rester positif en 2026 – avec une croissance annuelle estimée à 1,0 % par le consensus des économistes.

L’inflation devrait quant à elle connaître une hausse modérée de 1,0 % selon les prévisions de la Banque de France (contre 0,9 % en 2025).

Forts d’un solide pricing power dû à la rareté de leurs emplacements et à des flux importants, les actifs immobiliers situés en centre-ville et dans les zones à forte demande représentent une opportunité de diversification à privilégier en période d’inflation et d’incertitude.

Le commerce devrait continuer à faire sa mutation : nouveaux modes de consommation des ménages, arrivée de nouveaux concepts et de nouvelles enseignes étrangères, concept de la « ville du quart d’heure », renouveau de la proximité, impacts de la loi Climat & Résilience, digitalisation.

Tiré par l’ultra fast-fashion et la seconde main, le e-commerce reste dynamique, avec une croissance de ses ventes supérieure à l’évolution des dépenses de consommation, mais ne va pas faire disparaître le commerce physique. L’un et l’autre sont incontournables aux yeux des Français et ces deux canaux de consommation sont très complémentaires.

SELECTIRENTE profitera des méga tendances favorables au commerce physique : métropolisation, vieillissement de la population, retour de la proximité, besoin de nouveaux lieux d’accueil et de convivialité (cafés, restaurants, bars, hospitality,...), piétonisation et mobilités douces en milieu urbain, et diminution de l’usage de la voiture qui encouragent la réduction des longs trajets et favorisent les achats dans les commerces de proximité.

Alors que l’investissement dans les commerces a représenté près d’un quart du montant total investi en immobilier tertiaire en France en 2025, soit 3 milliards d’euros, en hausse de 12 % sur un an, les pieds d’immeubles restent la typologie d’actifs la plus plébiscitée en France, avec des investissements majoritairement situés en Île-de-France.

En centres-villes, la typologie des surfaces continue de jouer un rôle important dans la rotation des commerces les composant. En effet, plus de 80 % des demandes exprimées par les enseignes en 2025 ont porté sur le format boutique (< 600 m²) qui reste largement sous-offreur (45 % des offres), quel que soit le secteur d’activité et le positionnement des artères commerciales (source : Cushman & Wakefield).

Par ailleurs, les preneurs demeurent très sélectifs en matière de demande et les grandes métropoles régionales demeurent attractives. Les enseignes continuent par ailleurs à privilégier les artères et actifs prime bénéficiant de flux piétons élevés.

Au-delà des caractéristiques immobilières classiques des commerces (localisation, surface, qualité de l'actif…), la prudence des enseignes est perceptible dans l’allongement des délais de négociation. Les grandes chaînes de distribution aussi bien que les commerçants indépendants ne sont plus prêts à payer des loyers hors marché pour un bel emplacement.

En revanche, l’arrivée de nouvelles marques étrangères est une tendance lourde (198 nouvelles enseignes à Paris en 2025, +43 % par rapport à 2024), ce qui contribue à enrichir l’offre commerciale et ainsi à rendre le marché français plus attrayant pour les consommateurs locaux et étrangers. À l’échelle de SELECTIRENTE, l’arrivée de nouveaux acteurs étrangers est constatée, ce qui est très bon signe pour le commerce high street et plus largement pour l’attractivité de la France.

Autre bonne nouvelle : les niveaux de fréquentation touristique en Ile-de-France se rapprochent des niveaux pré-pandémiques, notamment les arrivées dans les aéroports et les taux d’occupation des hôtels franciliens sur l’année 2025.

À plus long terme, les acteurs du commerce de centre-ville continueront de s’appuyer sur plusieurs tendances lourdes liées au phénomène de métropolisation :

•La dynamique de densification croissante des grandes métropoles ;

•L’attractivité de certaines villes centrales dans leur région ou particulièrement touristiques ;

•L’accentuation des effets du phénomène de la « ville du quart d’heure » ;

•Le développement des mobilités douces qui favorise le commerce de proximité en centre-ville des métropoles.

Autre symbole fort : la résilience générale des commerces de centre-ville a notamment eu raison des acteurs de la livraison ultra-rapide, qui ont dû quitter la France, pays où le modèle de vente en ligne « pure » n’est pas encore mûr, du fait d’une défiance culturelle des consommateurs et du coût incompressible des livraisons. Le commerce phygital ou omnicanal, qui concilie commerce physique et digital, semble une alternative plus pérenne et séduisante pour les consommateurs français.

La France demeure en quelque sorte le pays des commerces de proximité emblématiques (restaurations, boucheries, boulangeries, fromageries, coiffeurs, fleuristes…), et le chiffre d’affaires global a rebondi en 2025 (+0,5 %, après un recul de 1,2 % l’année précédente), tiré par les secteurs de la bijouterie et de l’horlogerie (+7 %), de l’alimentation (+5,1 %), de la restauration (+4,9 %), et de la beauté et du bien-être (+4,8 %). (Source :  KnightFrank).

Par ailleurs, le marché des emplacements secondaires, dont les valeurs s’ajustent rapidement, est plus contrasté mais résiste dans les secteurs présentant une dynamique démographique avec une forte densité résidentielle ou des projets de rénovation urbaine.

Après un début d’année atone, le marché des retail parks a connu une accélération au quatrième trimestre et a finalement représenté 17 % des volumes engagés l’an passé sur le marché des commerces à 520 millions d’euros, soit le même pourcentage que les centres commerciaux.

Longtemps critiquées pour avoir « défiguré » l’entrée des villes, ces zones commerciales à ciel ouvert constituées de « boîtes commerciales » sont en pleine mutation, sous l’exigence conjuguée des collectivités, des consommateurs, davantage en quête de lieux de vie et d’échanges, et du législateur.

Le développement des zones d’activités commerciales en périphérie des villes se fait généralement à l’initiative des enseignes, chacune installant sa « boîte » et gérant sa politique commerciale indépendamment des autres. Aujourd’hui, sous l’impulsion d’investisseurs, de promoteurs et de gestionnaires, une nouvelle génération de parcs d’activités commerciales se développe avec une architecture soignée et cohérente.

De récentes évolutions politiques et réglementaires tendent aujourd'hui à limiter l'artificialisation des sols (loi ZAN) et le développement de nouvelles surfaces commerciales, pouvant octroyer à terme un "effet rareté" aux surfaces existantes, particulièrement dans des zones à l’urbanisation croissante.

Toutefois, en ce qui concerne leur développement commercial et le maillage de leurs magasins, les enseignes sont de plus en plus prudentes et font preuve d’attentisme dans leur prise de décision.

La concurrence dans le secteur de l’investissement en immobilier commercial s’est nettement intensifiée ces dernières années. Cet environnement concurrentiel trouve avant tout son origine dans la masse de capitaux prêts à être investis dans l’immobilier d’une manière générale. De plus, l’allocation à cette classe d’actifs de la part des institutions gérant de l’épargne longue (compagnies d’assurance, fonds de pensions…) pourrait croître encore dans les années à venir.

Dans le cadre de son activité, la Société se trouve en concurrence avec de nombreux acteurs dont la typologie peut être résumée de la manière suivante :

•des foncières cotées détenant des murs de commerces de proximité en centre-ville en Europe (QRF, Vastned, Shaftesbury), dont le patrimoine et la cible d’investissement sont les plus proches de SELECTIRENTE ;

•des grandes foncières cotées tant françaises qu’internationale (Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Corio, Mercialys, Hammerson, Carmila…) qui disposent d’un parc immobilier et d’une surface financière pouvant être supérieurs à ceux de la Société ;

•des foncières cotées non spécialisées en murs de commerces mais en centres commerciaux ou retail park de proximité en Europe (Lar Espana, Retail Estates, Weredhave, Citycon, Eurocommercial, Deutsche Euroshop, Frey, MRM, Patrimoine & Commerce... ) ;

•des sociétés ou fonds d’investissements non cotés (Grosvenor, Financière Técheney, LFPI…), ainsi que des SCPI (Immorente, ActiPierre, ActiPierre-Europe, Ficommerce, Novapierre, Sofiboutique, Aestiam Pierre Rendement…) spécialisées ou non dans les murs de commerces et présentant un patrimoine commercial et une capacité d’investissement très divers ;

•certains acteurs de la distribution alimentaire ou spécialisée disposant d’un patrimoine important d’actifs commerciaux généralement exploités en propre, bien que le mouvement soit plutôt à l’externalisation des patrimoines immobiliers ;

•des foncières privées, des family offices et des fonds d'investissement ;

•des sociétés de promotion spécialisées en urbanisme commercial ;

•des investisseurs particuliers indépendants de nature et de taille très diverses ;

•enfin des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier).

Le segment spécifique occupé par SELECTIRENTE, notamment concernant les pieds d’immeubles de centre-ville, n'est pas aisément quantifiable car il fait l’objet de très peu d'études statistiques de la part des organismes spécialisés (IEIF…) ou professionnels du secteur (BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield…). Malgré cet environnement concurrentiel très diffus, SELECTIRENTE occupe une place importante et reconnue sur ce marché.

Face à un marché du commerce poursuivant sa mutation, la Société a fait évoluer son modèle vers une stratégie de croissance duale. Le premier axe de développement reste centré à titre principal sur le commerce de centre-ville de métropoles, savoir-faire historique de SELECTIRENTE. Cet axe est accompagné d’une seconde stratégie plus opportuniste et créatrice de valeur, centrée sur le phénomène de métropolisation. D'ailleurs, depuis 2019, SELECTIRENTE a investi dans quelques bureaux (partiellement ou totalement transformables en commerces) de centre-ville qui représentent 14,0 % de son patrimoine immobilier au 31 décembre 2025.

La Société confirme un axe d’investissement à titre principal qui repose sur son savoir-faire historique dans le commerce traditionnel. Le portefeuille actuel, qui sera amené à croître davantage, offre aux actionnaires de la Société un rendement récurrent et sécurisé sur le long terme et constitue une base solide offrant de la diversification aux investisseurs.

La Société est confiante dans la solidité de ses actifs et dans celle du secteur du commerce traditionnel de centre-ville des grandes métropoles, qu’elle juge résilient dans un contexte de marché en mutation, et notamment en période de pandémie où il a globalement fait preuve de solidité.

L’attractivité naturelle des grandes villes européennes, pôles historiques, culturels, politiques, administratifs, éducatifs et artistiques et disposant par ailleurs d’importants potentiels touristiques, se nourrit également de tendances structurelles fortes, favorables au commerce physique et offrant une résistance à la dématérialisation : la métropolisation, le vieillissement de la population, l’abandon de la voiture, le retour de la proximité (alimentaire, soins du corps, services à la personne) ou le besoin de nouveaux lieux d’accueil et de convivialité (hôtellerie, bars, cafés, restaurants).

À titre d’exemple, le marché parisien, qui est la cible historique de la Société, a connu entre 2021 et 2023 plus de 310 ouvertures de commerces alimentaires, 289 ouvertures de boutiques spécialisées dans la santé-beauté et le bien-être, 189 ouvertures de cafés, bars et restaurants, 88 ouvertures de cabinets et laboratoires médicaux et 69 ouvertures d'établissements spécialisées en vente, réparation et location de vélos. Cette tendance, analysée depuis plusieurs années par la Société, vient conforter cet axe de développement stratégique (source : étude APUR 2024).

Dans ce contexte, la Société pourra aussi s’intéresser aux adresses prime, qui, en plus d’être des points de vente traditionnels, deviennent davantage des vitrines de la marque et des lieux d’expérience-client.

En outre, la Société pourra également tirer parti des évolutions du marché, tout en poursuivant sa politique d’investissement centrée sur les grandes métropoles françaises et européennes.

La Société entend développer une seconde stratégie complémentaire, davantage opportuniste mais également créatrice de valeur, centrée sur le phénomène de métropolisation.

Ce second axe correspond à une conviction forte qui s’appuie sur la densification croissante des grandes métropoles et sur l’attractivité de certaines villes centrales dans leur région ou particulièrement touristiques.

Ce phénomène de métropolisation s’appuie sur des évolutions à la fois démographiques et de vitalité économique qui redéfinissent la qualité de l’emplacement, critère fondamental de la démarche d’investissement de SELECTIRENTE.

Dans le respect de ce critère strict d’emplacement, plusieurs opportunités de diversification ressortent pour la Société :

•la mixité commerciale : à côté des commerces traditionnels en pieds d’immeubles en cœur de ville, la Société pourra se positionner davantage sur d’autres types de commerces en milieu urbain (galeries commerciales ou centres commerciaux) ;

•les situations complexes : la Société pourra se positionner sur des opportunités offrant un potentiel de création de valeur avec des actifs à travailler via des restructurations, des rachats de fonds de commerce, des évictions, ou des sujets de copropriété à optimiser ;

•la mixité sectorielle : en complément d’un commerce de pied d’immeuble, la Société pourra se positionner sur des immeubles entiers regroupant des espaces mixtes hôteliers, de bureaux ou résidentiels dans un objectif de création de valeur à moyen terme en cédant le cas échéant la partie hors commerce des immeubles acquis ;

•la Société pourra se positionner en amont sur des opérations de promotion, le développement de nouveaux quartiers ou des repositionnements de gares par exemple ;

•la Société pourra capter le développement de la petite logistique urbaine, portée par l’essor des concepts de collecte ou de drive piéton et par la croissance du e-commerce, et la petite logistique péri-urbaine (celle du dernier kilomètre).

La Société, acteur reconnu dans l’immobilier de murs de commerces, peut s'appuyer sur un vaste réseau d’apporteurs immobiliers. Ce réseau, constitué par SOFIDY et TIKEHAU CAPITAL (actionnaire à 100 % de SOFIDY) depuis plusieurs décennies avec laquelle la Société a signé une convention de prestation de services, est régulièrement et parfaitement tenu informé des profils d’investissement recherchés par la Société. Il comporte un nombre important d’acteurs de l’immobilier commercial qui l’alimentent régulièrement en opportunités d’acquisitions.

Outre ce réseau, la Société s’est attachée depuis plusieurs années :

•à développer des relations commerciales avec les enseignes locataires afin de les accompagner dans leurs projets de développement ;

•à se positionner auprès de certains distributeurs comme acquéreur naturel dans le cadre de leurs programmes d’externalisation ;

•à répondre à des appels d’offres, en bénéficiant de l’expertise notamment de Sofidy et du groupe TIKEHAU CAPITAL.

La Société peut également s'appuyer sur l’expérience et les compétences de Sofidy, un des principaux acteurs de la gestion de fonds immobiliers « murs de commerces ».

SELECTIRENTE a su démontrer face à un marché concurrentiel ses capacités à gérer plus de 500 unités locatives, à revaloriser ses actifs en fonction des échéances et des opportunités, tout en s’efforçant en permanence de limiter le risque locatif de son patrimoine pouvant être attaché à une zone géographique, à un locataire ou à un type d’activité commerciale. Ainsi, la Société a constitué un patrimoine très sécurisé, caractérisé par sa maturité, la rareté des actifs détenus et la diversité des locataires et des activités de ces derniers.

Sa spécialisation dans le domaine des petites et moyennes surfaces à usage commercial confère à SELECTIRENTE un savoir-faire reconnu et notamment une capacité à adapter son portefeuille en fonction de l’offre et la demande et, d’une façon plus générale, à l’évolution des modes de distribution et de consommation sur ce type de surfaces. La Société sait ainsi optimiser la cession stratégique de certains biens en fonction des conditions de marché.

Néant.

Dans la conduite de son activité de détention d'actifs immobiliers, la Société est tenue de respecter les réglementations d'application spécifique ou générale régissant entre autres les baux commerciaux, le droit de l’urbanisme, la santé publique, l'environnement, la sécurité et les règles fiscales inhérentes à son statut de SIIC.

Les baux commerciaux sont régis par le Code de Commerce, qui stipule que leur durée ne peut être inférieure à 9 ans. Néanmoins, le preneur a la faculté de résiliation à l'expiration de chaque période triennale, sous condition de donner congé par acte extrajudiciaire ou courrier recommandé au moins 6 mois avant la fin de la période en cours. Le bailleur, en revanche, ne peut reprendre les locaux à l'expiration de chaque période triennale au preneur que s'il entend, notamment, construire, reconstruire l'immeuble existant ou le surélever et ne peut demander la résiliation judiciaire du bail qu'en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Lors de la conclusion du contrat, les parties fixent librement le loyer initial. En l'absence de clause d'indexation annuelle prévue dans le bail, le loyer ne peut être révisé que tous les 3 ans pour correspondre à la valeur locative, sans pouvoir, sauf exception, excéder la variation de l'indice trimestriel (ICC ou ILC) intervenue depuis la dernière fixation du loyer. Les baux comprennent le plus souvent une clause d'indexation annuelle. Le loyer est indexé en fonction de la variation de l'Indice National du Coût de la Construction publié trimestriellement par l'INSEE ou l'ILC, l'indice des loyers commerciaux.

À l'issue du bail, le bailleur peut refuser de renouveler le bail au profit du locataire ou délivrer un congé au locataire avec offre de renouvellement à de nouvelles conditions financières. De son côté, le locataire peut demander le renouvellement de son bail aux mêmes conditions. À défaut, le bail se poursuivra par tacite prolongation aux conditions applicables en fin de bail.

À la suite d'un refus de renouvellement délivré par le bailleur, celui-ci doit payer une indemnité d'éviction au locataire afin de réparer le préjudice subi par le locataire évincé, à moins qu'il ne justifie le non-paiement de cette indemnité par l'existence d'un motif grave et légitime. Dans le cas où l'indemnité d'éviction est due, le bailleur bénéficie d'un droit de repentir, à savoir la faculté de revenir sur sa décision et de proposer le renouvellement du bail en cause. L'exercice de ce droit de repentir est irrévocable et entraîne le renouvellement du bail à compter de la notification de la mise en œuvre de ce droit par exploit d'huissier au locataire. À la suite d'un congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur ou d'une demande de renouvellement par le locataire, le loyer peut être fixé, soit à l'amiable entre les parties, soit judiciairement faute d'accord entre les parties.

La contestation doit être portée dans les 2 ans à compter de la prise d'effet du renouvellement devant le Tribunal Judiciaire. Le loyer du bail renouvelé doit répondre à deux principes : il doit correspondre à la valeur locative des locaux ; néanmoins son renouvellement se fera conformément à la règle dite "du plafonnement". À moins d'une modification notable de certains éléments déterminant la valeur locative des locaux loués, les loyers des baux, dont la durée n'est pas supérieure à 9 ans, sont plafonnés et ne peuvent excéder la variation de l'indice d'indexation du bail. Échappent néanmoins à cette règle dite "du plafonnement", les bureaux, les locaux "monovalents" (locaux destinés de par leur agencement particulier à l'exercice d'une seule activité) ou les baux d'une durée initiale de 9 années et qui, par le fait d'une tacite prolongation, ont eu une durée globale effective de plus de 12 années. Dans un tel cas, la libre renégociation du loyer pourra être entreprise avec les preneurs à l'issue de la durée contractuelle du bail pour les baux de bureaux ou locaux monovalents et à l'issue du bail en fonction des conditions de marché alors en vigueur pour les baux d'une durée dépassant 12 ans. Pour les baux d'une durée supérieure à 9 ans, les loyers échappent également à la règle du plafonnement et leur renégociation peut être entreprise avec les preneurs lors du renouvellement de leur bail, aux conditions de marché. Pour les baux de 9 ans, la Loi Pinel prévoit que la variation des loyers découlant d’un déplafonnement soit limitée à 10 % par an.

Depuis le 1er septembre 2014, l’ILC s’est substitué à l’ICC. Toutes les activités commerciales peuvent bénéficier de ce nouvel indice. Celui-ci est calculé et publié trimestriellement par l’INSEE et se compose pour 50 % de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, pour 25 % de l’indice du coût de la construction (ICC) et pour 25 % de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (ICAVaCD) publié par l’INSEE. Ce nouvel indice est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Depuis le 14 mars 2022, le décret n°2022-357 vient modifier la formule de calcul de l'indice national trimestriel des loyers commerciaux (ILC). La modification de l'indexation implique la suppression de l'un des trois indices, à savoir l'ICAVaCD (indice du chiffre d’affaires du commerce de détail) qui représentait 25 % de l'ILC. Désormais, la composition de l'ILC repose à 75 % sur l'IPC (indice des prix à la consommation) et à 25 % sur l'ICC (indice du coût de la construction).

La réglementation applicable en matière d’urbanisme commercial, modifiée par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, soumet la création et l’extension d’ensembles commerciaux, le regroupement de surfaces de vente existantes ou les changements de secteurs d’activités à l’obtention d’une autorisation spécifique dénommée « autorisation CDAC » du nom de l’organisme qui la délivre, la Commission Départementale d’Aménagement Commercial. Sont soumis à cette autorisation les projets dont l’objet est notamment la création ou l’extension d’un ensemble commercial d’une surface de vente supérieure à 1 000 m² ou devant dépasser ce seuil lorsque le projet aboutit. Cette autorisation est un préalable nécessaire à l’exploitation de surfaces de vente dans un centre commercial. Toute exploitation de surfaces de vente non autorisée est lourdement sanctionnée par le Code de l’urbanisme (fermeture administrative, astreinte journalière, démantèlement et remise en état aux frais du propriétaire). À la connaissance de la Société, il n’existe aucun litige ou décision administrative ou judiciaire intervenu à son encontre ou à l’encontre d’un de ses locataires en matière d’infraction à l’urbanisme commercial.

La Société est tenue de procéder à la recherche de la présence d’amiante et, le cas échéant, aux travaux de désamiantage conformément aux articles R.1334-14 à R.1334-29 et R.1336-2 à R.1336-5 du Code de la santé publique. Selon le niveau d’état de conservation de l’amiante détectée, le propriétaire doit faire procéder soit à un contrôle périodique de l’état de conservation des matériaux, soit à une surveillance du niveau d’empoussièrement de l’atmosphère, soit à des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante. La proportion d’immeubles amiantés détenus par la Société est faible et ne nécessite pas de travaux particulièrement lourds conformément à la réglementation en vigueur.

La Société est également assujettie à la réglementation en vigueur en matière de lutte contre les risques d’intoxication au plomb, dont les dispositions sont insérées dans le Code de la santé publique aux articles L.1334-1 à L.1334-6 et R.1334-1 à R.1334-13. Si un diagnostic de l’immeuble révèle un risque d’intoxication ou d’accessibilité au plomb pour les occupants, le préfet en informe alors le propriétaire et organise avec lui l’exécution des travaux nécessaires.

Dans les cas où les sites détenus par la Société seraient classés par acte administratif dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, dans une zone sismique, dans une zone soumise à l’obligation légale de débroussaillement ou dans une zone exposée au recul du trait de côte, la Société est tenue, aux termes de l’article L.125-5 du Code de l’environnement, d’en informer les locataires en remettant l’état des risques dès la première visite du local et en l’annexant au bail.

Certaines installations peuvent également être soumises aux réglementations régissant les Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE). Une installation classée (Loi du 19 juillet 1976) est une installation qui peut présenter des dangers ou des inconvénients pour la commodité du voisinage, la santé, la sécurité, la salubrité publique et l’environnement. L’exploitant d’une installation classée est tenu d’informer préalablement le préfet de toute transformation notable qu’il envisage d’apporter à cette installation classée et de lui remettre, tous les 10 ans, un bilan de fonctionnement dont le contenu est précisé par l’arrêté du 17 juillet 2000. Par ailleurs, lorsque l’installation classée est mise à l’arrêt définitif, son exploitant doit en informer le préfet au moins un mois avant cette mise à l’arrêt et doit remettre le site dans un état tel qu’il ne s’y manifeste aucun des dangers ou inconvénients visés à l’article L.511-1 du Code de l’environnement.

La Société est tenue de respecter la réglementation sur l’eau pour l’utilisation et les rejets à l’eau, et notamment l’obligation de traitement des eaux usées conformément aux dispositions du Code de la santé publique et du Code général des collectivités territoriales, ainsi que la gestion qualitative et quantitative des eaux pluviales (Loi sur l’eau de janvier 1992).

Par ailleurs, conformément aux réglementations dites RT 2005, RT 2012, à la loi n° 2009-967 du 3 août 2009 dite Grenelle I, et celle du 13 juillet 2010 dite Grenelle II, celle du 17 août 2015 de la transition énergétique pour la croissance verte, le décret 2019 771 du 23 juillet 2019 dit Décret Tertiaire, la RE2020 et la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience, la Société est soumise au décret tertiaire applicable aux actifs à usage tertiaire de plus de 1000 m², imposant des objectifs de réduction des consommations énergétiques à horizon 2030, 2040 et 2050 ; la conformité repose sur une déclaration annuelle des consommations sur la plateforme OPERAT et un dispositif de suivi interne permettant de piloter l’atteinte des trajectoires réglementaires.

En tant qu’établissements recevant du public, certains immeubles et les centres commerciaux sont soumis aux normes de sécurité contre les incendies déterminés par les articles R143-1 à R143-47 du Code de la construction et de l’habitation. Avant toute ouverture des établissements recevant du public, il est procédé à une visite de réception par la commission de sécurité. Après avis positif de la commission de sécurité, le maire autorise l’ouverture de l’établissement par arrêté. Par ailleurs, une visite en vue de vérifier le respect des normes de sécurité a lieu périodiquement.

Par ailleurs, la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées impose la mise en accessibilité aux personnes à mobilité réduite des établissements recevant du public. Les établissements non conformes au 31 décembre 2014 avaient l’obligation de déposer avant fin mars 2019 un Agenda d’Accessibilité Programmé (Ad’Ap) constituant un engagement de mise en conformité accompagné d’un planning des travaux à mettre en œuvre. À l’issue de cette période transitoire, toute mise en accessibilité ou modification substantielle demeure soumise, selon les cas à autorisation de travaux ou à permis de construire, le non-respect de ces obligations étant susceptible d’entrainer des sanctions administratives et pénales.

La Société a opté, à compter du 1er janvier 2007, pour le régime fiscal des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC) prévu à l'article 208 C du Code général des impôts. Ce régime permet aux SIIC de bénéficier d'une exonération d'impôt sur les sociétés au titre de leurs revenus locatifs et des plus-values qu'elles réalisent à l'occasion de cessions d'immeubles ou de certaines participations dans des sociétés immobilières.

En contrepartie de cette exonération, les SIIC sont soumises à une obligation de distribution :

•d'au moins 95 % de leurs bénéfices exonérés provenant de leur activité locative, distribution devant intervenir avant la fin de l’exercice qui suit leur réalisation ;

•d'au moins 70 % de leurs bénéfices exonérés provenant de la cession d'immeubles ou de certaines participations dans des sociétés immobilières, distribution devant intervenir avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation ;

•de la totalité des dividendes reçus de filiales ayant opté pour le régime spécial, redistribution devant intervenir au cours de l’exercice suivant celui de leur perception.

La quote-part de résultat provenant de sociétés de personnes ayant un objet identique à la SIIC est exonérée à condition qu’elle soit distribuée dans les proportions et délais indiqués ci-dessus en distinguant la part qui provient de la location d’immeubles, de leur cession ou de dividendes reçus de filiales ayant opté.

Le non-respect de l’obligation de distribution entraîne la taxation dans les conditions de droit commun de l’ensemble du bénéfice de l’exercice.

De plus, lors de l’option pour le régime SIIC, la Société est redevable d’un impôt sur les sociétés (« Exit tax ») au taux de 19 % assis sur la différence entre la valeur vénale de ses actifs immobiliers au jour de son option pour le régime SIIC et leur valeur fiscale. Cet impôt peut être payé en quatre versements le 15 décembre de l’année de l’option et des trois autres années suivantes. Les plus-values latentes relatives aux autres immobilisations ne sont pas taxables à condition que la société s’engage à calculer les plus-values réalisées ultérieurement, lors de la cession des immobilisations, d’après la valeur fiscale qu’elles avaient à la clôture de l’exercice précédant l’entrée dans le régime.

En cas de sortie du régime SIIC dans les dix ans suivant l’option, les SIIC sont tenues d’acquitter un complément d’impôt sur les sociétés sur les plus-values qui ont été imposées au taux réduit, égal à la différence entre l’imposition au taux de l’impôt sur les sociétés et celle au taux de 16,5 % ou 19 % selon l’année d’option au régime SIIC.

Sur les conséquences comptables et financières de l’option pour ce régime, voir Chapitre 8, Section 8.2.2 du présent Document d’Enregistrement Universel.

SELECTIRENTE, avec l’appui de sa Gérance, associe étroitement la gestion des risques et le contrôle interne. Les dispositifs de gestion des risques et de contrôle interne reposent sur un ensemble de moyens, de procédures et d’actions adaptés visant à s’assurer que les mesures nécessaires sont prises pour identifier, analyser et maîtriser :

•les risques susceptibles d’avoir un impact significatif sur le patrimoine ou la réalisation des objectifs de la Société, qu’ils soient de nature opérationnelle ou financière ou de conformité aux lois et aux réglementations applicables ; et

•les activités, l’efficacité des opérations et l’utilisation efficiente des ressources.

Les objectifs stratégiques sont définis par la Gérance qui intègre dans son analyse les éléments clés suivants :

•la définition de l’appétence et de la tolérance aux risques ;

•la détermination de la nature et l’étendue des risques que la Société est prête à prendre ;

•la prise de décisions et jugements de nature à éviter les risques inutiles et à maintenir un capital adéquat.

Les objectifs stratégiques de la Société sont définis, d’une part, autour d’objectifs financiers portant notamment sur la poursuite de la dynamique de croissance, prudente et sélective, de son patrimoine immobilier et des objectifs de performances opérationnelles et financières, et d’autre part, autour de thèmes et d’actions extra-financiers relatives aux règles de Corporate Gouvernance, d'éthique et d'investissement responsable. Les principales priorités définies en lien avec les principales parties prenantes visent à optimiser l’impact positif de la Société sur les employés, les locataires, les actionnaires, les prestataires de services et fournisseurs, l’environnement et ses parties prenantes au sens large.

Ces priorités se fondent enfin sur les principes suivants :

•opérer selon les meilleurs standards d’organisation et d’exécution ; se comporter et être perçu comme un investisseur responsable et exemplaire ;

•assurer le développement des activités de manière récurrente et durable, en conformité avec les réglementations applicables à la Société ;

•disposer de ressources humaines de qualité ;

•réaliser des investissements de qualité, en appréciant au mieux les risques et opportunités d’investissement et en optimisant les retours sur investissement sur le long terme ;

•intensifier sa démarche ESG.

La Gérance soumet au Conseil de Surveillance ses objectifs annuels en termes d’exploitation et, au moins une fois par an, ses projets stratégiques à long terme. En 2025, ces éléments ont été communiqués lors de la séance du Conseil de Surveillance de la Société qui s’est tenue le 22 septembre 2025.

Le processus de cartographie des risques attachés à l'activité de SELECTIRENTE est mené chaque année sous la coordination de la Gérance. L’analyse des risques peut être source d’opportunités si ceux-ci sont maîtrisés. L’exercice de cartographie repose sur l’appréciation des enjeux matériels financiers et extra-financiers identifiés. Il constitue un outil à part entière d’appréciation à la fois des risques et opportunités servant d’indicateurs à la définition des objectifs stratégiques financiers et extra-financiers donnés par la Gérance mais aussi de définition des niveaux de tolérance et d’appétence aux risques associés.

Au cours de l’année 2025, la cartographie des risques de SELECTIRENTE a fait l’objet d’une actualisation afin :

•d’identifier de nouveaux risques nécessitant d’être renseignés

•de revoir l’échelle de notation des risques ;

•pour les risques les plus importants, d’identifier un plan d’actions à mettre en œuvre au niveau de SELECTIRENTE GESTION de manière à renforcer le dispositif de contrôle.

La préparation de la cartographie repose sur la combinaison des exercices suivants :

Cet environnement recouvre une douzaine de thématiques de facteurs de risques qui sont présentés de manière à faciliter l’identification des risques avec des critères de définition homogènes.

La méthode d’identification des nouveaux risques est la suivante :

•actualisation des thématiques et sous-thématiques de risques ;

•identification de nouveaux risques réalisée par entretiens menés auprès de collaborateurs de SELECTIRENTE GESTION et de SOFIDY, en tant que prestataire de services de SELECTIRENTE GESTION, thématique par thématique (réflexion par macro-processus) ;

•recensement des dispositifs de contrôle réalisé dans un second temps ;

Cet environnement est revu chaque année.

Le travail de recensement repose sur la méthode suivante :

•identification des dispositifs de contrôle réalisée par des entretiens menés auprès de collaborateurs de SELECTIRENTE GESTION, thématique par thématique, puis risque par risque ;

•attention portée :

-à la hiérarchisation des contrôles (Niv.1 et Niv.2) ;

-à l’existence de contrôles de second niveau formalisés réalisés au niveau de SELECTIRENTE GESTION ;

-à l’identification des éventuels plans d’actions à mettre en œuvre (notamment en matière de production de reportings automatisés) pour renforcer les dispositifs de contrôle.

•cotation des risques réalisée dans un troisième temps selon le processus suivant :

-évaluation des risques bruts et de la qualité des dispositifs de contrôle identifiés, réalisée par SELECTIRENTE GESTION ;

-mise à jour de l’échelle de notation des risques bruts (note de 1 à 4) :

◦chaque risque a été évalué en prenant en compte son impact s’il venait à se réaliser (échelle de notation de 1 (mineur) à 4 (majeur)) ;

◦ainsi que son occurrence ou probabilité de réalisation (échelle de notation de 1 (rare) à 4 (fréquent)).

-mise à jour de l’évaluation des dispositifs de contrôle (note de 1 à 3) :

◦chaque dispositif de contrôle a été évalué en prenant en compte la pertinence du dispositif de contrôle, c’est-à-dire son design (échelle de notation de 1 (complet) à 3 (inexistant)) ;

◦ainsi que le respect des mesures d’encadrement, c’est-à-dire la réalisation effective des contrôles par les équipes de gestion dédiées (échelle de notation de 1 (bon) à 3 (médiocre)).

-mise à jour de l’échelle de notation des risques nets (note de 1 à 3) :

◦chaque risque a été évalué en prenant en compte la cotation du risque brut (échelle de notation de 1 (négligeable) à 4 (fort)) ;

◦ainsi que l’évaluation des dispositifs de contrôles de premier et de second niveaux (échelle de notation de 1 (très bon) à 5 (très insuffisant)).

Cette cotation permet d’évaluer chaque risque reposant sur :

•la quantification de son impact ;

•l’estimation de sa probabilité d’occurrence.

Les principaux risques identifiés au travers de ces exercices portent sur :

•les systèmes informatiques : risques liés à la cybersécurité, à la sécurité des accès et à la gestion des données (cf partie 2.2.3) ;

•la gestion des travaux des bâtiments (cf partie 2.2.4) ;

•la gestion des immeubles et des locataires (cf partie 2.2.1) ;

•la gestion financière (cf partie 2.2.5).

La revue des risques majeurs est analysée annuellement par le Comité d’audit et des risques. Les travaux présentés à ce Comité sont fondés sur l’appréciation du dispositif de contrôle interne, ancrée sur l’optimisation du dispositif de gestion des risques. La synthèse de ces travaux a été présentée lors de la séance du Comité d’Audit et des Risques du 4 décembre 2025.

Ces exercices de cartographie et de recensement de la Société ne sauraient toutefois être exhaustifs, ni garantir que les risques identifiés dans cette cartographie se réalisent avec les conséquences prévues sur son activité, ses résultats, sa situation financière ou ses perspectives. D’autres risques, non identifiés dans cet exercice de cartographie ou considérés comme non significatifs par la Société, pourraient avoir des effets significatifs défavorables sur son activité, ses résultats, sa situation financière ou ses perspectives.

L’appétence et la tolérance aux risques sont définies comme le niveau de risque que la Société est prête à accepter dans la conduite de son activité. Il donne le ton et fournit une base d’échanges entre la Gérance et les membres du Conseil de Surveillance, en ce qui concerne le profil de risque actuel et l’évolution de la Société, et permet d’orienter la prise de décisions stratégiques et financières en connaissance de cause.

Ce cadre d’appétence est mis en œuvre par le biais des politiques et procédures opérationnelles et des contrôles internes de la Société ; il est également soutenu par l’évaluation des impacts des risques associés au travers des exercices de cartographie.

Les investisseurs potentiels sont invités à prendre en considération l’ensemble des informations présentées dans le Document d’Enregistrement Universel, y compris les facteurs de risques décrits dans la présente Section. La présente Section inclut les risques qui sont, à la date du Document d’Enregistrement Universel, ceux dont la Société estime que la réalisation éventuelle pourrait avoir un effet défavorable significatif sur son activité, ses résultats, sa situation financière ou ses perspectives. Les risques décrits ci-dessous ne sont pas les seuls risques auxquels la Société est exposée. D’autres risques et incertitudes dont la Société n’a actuellement pas connaissance ou qu’elle considère actuellement comme négligeables pourraient également avoir un effet défavorable significatif sur l’activité, les résultats, la situation financière ou les perspectives de la Société.

Afin de présenter les risques décrits dans la présente Section 2.2, la Société a procédé à l’identification des principales catégories et des risques les plus importants. Les facteurs de risques sont présentés dans un ordre que la Société considère être l’ordre d’importance décroissant au sein de chaque catégorie, qui correspond à sa perception actuelle de l’importance de ces facteurs de risque pour la Société, fondée sur la probabilité actuellement perçue que ces risques se matérialisent, et de l’ampleur estimée de leur impact négatif. Cette hiérarchie des risques prend en compte les effets des mesures prises par la Société pour gérer ces risques. Rien ne peut garantir que l’évaluation par la Société de l’importance relative de ces facteurs de risques ne sera pas modifiée ultérieurement, que ce soit pour prendre en compte de nouvelles informations, des événements, circonstances ou autres, ou qu’un des risques que la Société considère à ce jour comme moins important ne se réalise et n’ait un effet défavorable significatif sur ses activités.

Le patrimoine immobilier de la Société était constitué au 31 décembre 2025 de 99,4 % d’immobilier commercial en France et 0,6 % en Belgique. La part de commerces de centre-ville et en milieu urbain représentait 85,8 % du portefeuille de la Société au 31 décembre 2025. L’évolution de la conjoncture économique en général et de la consommation des ménages en particulier est susceptible d’affecter de manière significative le niveau d’activité de la Société, ses revenus locatifs, la valeur de son portefeuille immobilier, ainsi que sa politique d’investissement et donc ses perspectives de croissance.

La conjoncture économique générale est susceptible d’encourager ou au contraire de freiner la demande en murs de commerce. Elle peut également avoir une incidence à long terme sur le taux d’occupation (hausse du taux de vacance) et sur la capacité des locataires à payer leurs loyers et leurs charges locatives.

Un environnement économique défavorable est susceptible de s’accompagner d’une baisse du pouvoir d’achat des ménages. Une telle situation peut entraîner une dégradation de la santé économique des commerçants et, par conséquent, une baisse des revenus locatifs de la Société et/ou une dégradation du taux d’occupation de son patrimoine. À titre d’exemple, selon la Banque de France, le pouvoir d’achat par habitant a progressé d’environ 20 à 26 % sur la période 1999-2025, avec de fortes disparités, parfois négatives, selon les années, en particulier lors des crises économiques ou de l’envolée de l’inflation. Cette hausse n’a cependant pas été uniforme sur le territoire français et a davantage touché les grandes métropoles dynamiques que les villes de petite taille et les zones de périphérie. Or, Paris et les grandes métropoles régionales sont précisément les cibles d’investissement de la Société.

L’évolution des habitudes de consommation des ménages peut également impacter défavorablement le marché de l’immobilier commercial. Le développement du commerce électronique constitue à ce titre la principale menace susceptible de peser sur la demande de location de murs de commerces et donc sur l’activité de Société. À ce titre, les commerces de centre-ville des grandes métropoles ciblées par la Société offrant la proximité sont en moyenne moins touchés par ce phénomène que les commerces de périphérie.

Au sein du marché de l’immobilier commercial, d’autres typologies d’immobilier commercial, tels que les moyennes et grandes surfaces de périphérie et les centres commerciaux sont susceptibles de créer des phénomènes de désertification commerciale de certains centres-villes et donc de créer de la vacance commerciale structurelle affectant potentiellement les actifs de la Société. Ce risque est accentué dans les villes moyennes et de périphérie, auxquelles la Société est plus marginalement exposée.

Par ailleurs, une dégradation d’un certain nombre d’autres facteurs caractérisant la situation économique en général, tels que les variations portant sur le niveau des taux d'intérêt ou l’indice des loyers commerciaux (ILC), sur lesquels sont indexés des loyers des baux, entraînerait une évolution défavorable de la valeur des actifs, de la liquidité du marché de ces actifs ainsi que des revenus locatifs de la Société. Une diminution de ce dernier entraînerait en bout de chaine une diminution du rendement des actifs nouvellement acquis. Concernant les clauses d’indexation à l’ILC contenues dans les baux actuels ou futurs, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 14 janvier 2016 (n°14‑ 24681) que celles-ci devaient couvrir une indexation à la hausse comme à la baisse. Une baisse de cet indice serait susceptible d’affecter l’intégralité des baux ainsi indexés. Dans le cadre du plafonnement de l’indexation à 3,5 % voté en 2023 par le Parlement en faveur des PME et TPE, et reconduit jusqu’au 31 mars 2024, aucune demande de plafonnement de l'ILC a été reçue en 2025. Pour rappel, un nombre limité (moins de 50 sur un nombre de baux de 510 à fin 2024) de demandes de plafonnement a été reçu et accepté par la Société au 31 janvier 2025, représentant un manque à gagner très limité sur les loyers annuels concernés.

La qualité du portefeuille de la Société, principalement constitué d’actifs commerciaux de centre-ville à Paris et dans les principales métropoles régionales, ainsi que sa forte mutualisation en termes de secteur d’activité des locataires est de nature à atténuer l’impact de ce risque. Par ailleurs, l’évolution de l’environnement économique est suivie de près par la Société lors de la mise en œuvre de la stratégie et des politiques visant à anticiper et limiter ces risques.

Toutefois, à la date du présent Document d'Enregistrement Universel, les perspectives pour l’année 2026 restent incertaines au regard des prévisions de croissance au niveau macroéconomique, en raison de la poursuite de la guerre en Ukraine, du conflit au Moyen-Orient et d’incertitudes géopolitiques dans de nombreux pays, et ce, malgré le repli généralisé de l’inflation dans les principaux pays développés, qui devrait avoir pour conséquence une volatilité moindre en 2026, par rapport aux années 2023 à 2025, des taux directeurs par les banques centrales ayant un impact sur l’économie mondiale, et européenne en particulier, ainsi que sur l’activité de SELECTIRENTE en particulier.

Risque de survenance : modéré ; incidence nette : moyenne ; horizon : moyen terme

Dans le cadre de son activité locative, la Société est confrontée à une concurrence provenant des surfaces commerciales implantées en périphérie des villes ou encore de grands centres commerciaux régionaux détenus par des sociétés concurrentes et situés sur une zone de chalandise étendue se confondant rarement avec celle couverte par ses propres actifs. Par ailleurs, la croissance constante du commerce électronique est susceptible de réduire le besoin des enseignes de distribution en matière de surfaces commerciales et de perturber certains segments commerciaux et/ou rendre certaines boutiques non rentables, limités à certains produits et services spécifiques, ce qui pourrait avoir un impact sur la demande de surfaces commerciales de proximité et par conséquent sur les revenus locatifs de la Société, ainsi que sur son taux d’impayé.

Bien que le commerce électronique et le commerce physique constituent deux modes de consommation distincts, ils sont très complémentaires dans l’environnement des habitudes des consommateurs. La montée en puissance du commerce en ligne constitue une menace pour les commerces physiques. L’essor des marketplaces (Amazon, Cdiscount) et des services de livraison directe a profondément modifié les habitudes de consommation, en offrant aux clients un accès facilité, rapide et souvent moins coûteux à une gamme de produits et services. Par ailleurs, le développement de modèles basés sur l’abonnement fidélise les consommateurs en ligne et réduit leur fréquentation des magasins physiques.

Les innovations logistiques du e-commerce exacerbent cette dynamique. Les géants de la vente en ligne, en investissant dans des hubs logistiques urbains, permettent des livraisons rapides et à faible coût, donnant un avantage compétitif supplémentaire face aux commerces physiques. Les services de livraison ultra-rapide ciblent directement le cœur de la proposition de valeur des commerces de proximité en offrant commodité et rapidité à domicile. Cependant, très peu de ces services perdurent en France, contrairement à d’autres pays européens.

De plus, l’évolution des attentes des consommateurs amplifie la pression. Le e-commerce offre des expériences d’achat personnalisées grâce à l’IA et à l’analyse des données, permettant une personnalisation avancée des offres et augmentant les attentes même pour les interactions en magasin. Les consommateurs recherchent également davantage de transparence et de durabilité, des attentes facilitées par le commerce en ligne via des fiches produits détaillées et des avis en temps réel.

Certains secteurs locatifs sont particulièrement vulnérables à ces changements. Les commerces de vêtements et accessoires subissent une concurrence directe des plateformes de commerce électronique d’origine asiatique, tandis que les magasins spécialisés dans l’électronique sont souvent surpassés par les prix compétitifs et les services additionnels de grands acteurs mondiaux du commerce électronique. Les supermarchés locaux, bien que résilients, doivent faire face à l’émergence des services de livraison rapide et à une demande croissante pour des expériences omnicanales.

À titre d’exemple, certaines agences bancaires sont aujourd’hui menacées par le développement des services bancaires en ligne (applications bancaires et banques en ligne). Au 31 décembre 2025, les agences bancaires physiques représentaient 22 locataires (sur un total de 550) dans le patrimoine de la Société, pour un loyer annuel total cumulé de 2,9 M€ (représentant moins de 10 % des loyers globaux annuels de la Société). La sélection d’actifs situés à un emplacement privilégié permet d’atténuer ce risque de vacance en facilitant les actions de relocation.

Ces différents facteurs sont susceptibles d’affecter le chiffre d’affaires de ses locataires, leurs perspectives de développement et de résultats ainsi que les revenus locatifs et les résultats de la Société.

Dans le cadre de sa politique d’acquisition, la Société se trouve en concurrence avec de nombreux acteurs de l’investissement immobilier (foncières cotées, fonds d’investissement ou véhicules d’épargne immobilière (SCPI, OPCI…), family offices, investisseurs, particuliers…) dont certains disposent d’une surface financière plus importante, d’un patrimoine plus important et/ou d’une capacité de promotion propre. Dans un contexte marqué par la normalisation du marché de l’investissement en immobilier de commerce et les opportunités inhérentes d’actifs susceptibles de répondre aux objectifs de développement de la Société, celle-ci pourrait à l’avenir, selon l’évolution dudit marché de l’investissement immobilier, ne pas être à même de mener à bien sa stratégie de développement, ce qui pourrait avoir un effet défavorable sur sa croissance, sur son activité et ses résultats futurs. Cette concurrence à l’investissement a été renforcée en 2014 par la mise en application de la Loi Pinel prévoyant, en cas de vente d’un local à usage commercial, un droit de préemption au profit du locataire. Néanmoins, SELECTIRENTE Gestion, gérant, a conclu avec Sofidy, qui occupe une place importante et reconnue sur la typologie d’actifs ciblée par la Société, une convention de prestation de services portant sur la fourniture de prestations de conseils et d’assistance, notamment en matière d’investissement, de mise en œuvre de mesures de valorisation du patrimoine et de gestion immobilière, ce qui est de nature à atténuer ce risque.

Risque de survenance : modéré ; incidence nette : moyenne ; horizon : moyen terme

L’évaluation du portefeuille d’actifs immobiliers commerciaux de la Société est liée à de nombreux facteurs externes (conjoncture économique, évolution du marché du travail, évolution du marché de l’immobilier commercial, taux d’intérêt…) et internes (taux d’occupation, niveau de loyer et des charges immobilières, travaux à réaliser…) susceptibles de varier de façon significative. Afin d’évaluer la teneur du risque lié à l’estimation de la valeur des actifs, une expertise semestrielle est confiée par la Société à un expert immobilier indépendant.

Une diminution de la valeur de marché des actifs de la Société pourrait avoir pour conséquence :

•l’enregistrement de dépréciations sur les immeubles de placement ;

•le non-respect des ratios financiers mis en place aux termes des financements ; et/ou

•une baisse de la valeur des actions de la Société.

Néanmoins, une diminution de la valeur de marché des actifs de la Société n’a pas nécessairement une influence négative sur les flux de loyers et le cashflow généré par la Société, ce qui est de nature à atténuer ce risque.

Depuis 2019, le portefeuille de la Société était expertisé par Cushman & Wakefield Valuation France. À l’échéance à la fin de décembre 2023 de la mission de l'expert immobilier, la société a procédé à un appel d’offres, appel d’offres lancé avec un cahier des charges très précis auprès de sociétés d’expertise de renom spécialisées en commerce, et des critères d'évaluation sélectifs (critères financiers, critères de qualité, critères de reporting/données et critères de conformité). La Gérance a mené cet appel d’offres et a décidé en définitive de signer un nouveau contrat de quatre années avec la société Cushman & Wakefield Valuation France.

 Au 31 décembre 2025, la valeur réévaluée du patrimoine immobilier direct expertisé par Cushman & Wakefield s’élevait à 567,8 M€ hors droits contre 555,4 M€ au 31 décembre 2024, cette augmentation de valeur résultant, à la hausse, des d’acquisitions réalisées en 2025 et de la croissance de +1,8 % de la valorisation du patrimoine à périmètre constant, et à la baisse, des arbitrages ciblés de 12 actifs de commerces non stratégiques réalisés en 2025.

La valeur réévaluée (hors droits) du patrimoine de la Société au 31 décembre 2025 a été déterminée sur les bases suivantes :

•le patrimoine immobilier direct de la Société est retenu pour sa valeur d’expertise ;

•les parts de SCPI détenues en pleine propriété sont retenues pour leur valeur de retrait ou de marché ;

•les parts d’OPCI sont retenues pour leur dernière valeur liquidative connue ; et

•les parts de la société Rose sont retenues pour leur dernier actif net réévalué connu.

La valeur d’expertise des actifs constituant le patrimoine de la Société fait l’objet d’une revue semestrielle détaillée par son Gérant.

Risque de survenance : modéré ; incidence nette : moyenne ; horizon : moyen terme

La Société souhaite poursuivre à titre principal une politique d’acquisition sélective d’actifs commerciaux de qualité de centre-ville à Paris et dans les principales agglomérations françaises et européennes bénéficiant du phénomène de métropolisation et produisant un revenu immédiat.

La Société entend développer une seconde stratégie complémentaire, plus opportuniste et créatrice de valeur à court et moyen terme, dans la même logique territoriale que la stratégie historique et sur des classes d’actifs plus variées (commerce, bureau, hôtellerie, résidentiel y compris géré, solutions de logistique urbaine). Désireuse de préserver sa situation financière solide, SELECTIRENTE a continué en 2025 à mener une politique d’investissement à la fois rigoureuse et sélective. La Société a ainsi réalisé au cours de l’année 2025 18,7 M€ d’investissements en immobilier direct sur des actifs de qualité avec des loyers raisonnables au regard des valeurs locatives de marché, tout en respectant ses critères stricts de sélectivité. Ces acquisitions ont porté au total sur 16 boutiques de pieds d’immeuble (aussi bien à l’unité que sous forme de 2 portefeuilles) situées en centre-ville, principalement à Paris et en région parisienne, ainsi qu’en cœur de ville à Rouen (76) et à Annecy (74) (voir Chapitre 5, Section 5.1 du présent Document d’Enregistrement Universel).

Dans le cadre de ces stratégies, l’acquisition de biens immobiliers est précédée d’une analyse menée par SELECTIRENTE Gestion, le gérant de la Société, assisté le cas échéant par Sofidy, de conseils externes, dont l’objectif est de paramétrer les risques associés aux acquisitions, d’ajuster en conséquence les prix offerts et de mettre en place des garanties et autres conditions d’exécution appropriées.

L’acquisition de biens immobiliers comporte des risques pouvant être mal appréhendés, menant notamment à :

A -une valorisation excessive des actifs. L’absence ou l’insuffisance de comparables ne permet par exemple pas d’identifier qu’un loyer est excessif et est susceptible de s’ajuster à la baisse dans le temps ;

B -une mauvaise anticipation de l’évolution négative de la commercialité d’un quartier ou d’une rue entraînant la dégradation progressive du taux d’occupation localement observé et conduisant à un ajustement à la baisse des valeurs locatives de marché ;

C -une mauvaise estimation du montant de certains postes de dépenses ou de travaux et/ou du rythme de réalisation des business plans dans le cadre de la recherche de création de valeur via des restructurations, des rachats de fonds de commerce ou des accords de copropriété à obtenir ;

D -l’acquisition d’actifs comportant des anomalies cachées non couvertes par les garanties obtenues dans le contrat d’acquisition et qui seront susceptibles d’affecter la valeur actuelle ou future des actifs (surfaces de vente exploitées supérieures à celles autorisées, présence de substances dangereuses ou toxiques, problèmes environnementaux) ;

E -des actifs comportant des énergies fossiles ou loués à des locataires dont l’activité est liée aux énergies fossiles ; le risque associé aux actifs liés aux énergies fossiles concerne à la fois l’image de SELECTIRENTE et son impact sur le climat. Dans un environnement où les critères environnementaux, sociétaux et de gouvernance sont devenus des priorités pour les investisseurs et les parties prenantes, il est crucial d’adopter une politique d’investissement alignée sur ces valeurs. L’exclusion des actifs et des locataires liés aux énergies fossiles permet non seulement de réduire l’empreinte carbone du portefeuille, mais également de renforcer l’attractivité de SELECTIRENTE auprès d’un public attentif aux enjeux de durabilité. Ce choix stratégique contribue à limiter les risques réputationnels, à anticiper les évolutions réglementaires, et à positionner la société comme un acteur engagé dans la transition énergétique ;

F -des différends ou litiges avec les entités cédantes.

En particulier, les nouvelles opportunités d’acquisitions identifiées par la Société dans le cadre de sa politique de diversification commerciale (telles que les centres commerciaux), sectorielle (telles que les espaces mixtes, hôteliers, de bureaux ou résidentiels) ou géographique (telles que les nouveaux quartiers en développement ou le repositionnement de gares par exemple) pourraient ne pas se concrétiser dans les délais et aux niveaux attendus, ce qui pourrait empêcher la Société de mener à bien sa stratégie de croissance et de création de valeur.

L’absence de réalisation, la réalisation partielle de la politique d’acquisition ou plus largement la survenance d’un ou plusieurs des risques liés aux acquisitions décrits ci-dessus pourrait affecter négativement l’activité de la Société, la valeur de son portefeuille, sa situation financière, ses résultats et ses perspectives.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : moyenne ; horizon : court terme

Au 31 décembre 2025, 99,0 % du chiffre d’affaires de la Société était généré par la location à des tiers de ses actifs immobiliers, le 1, % restant étant des revenus annexes (indemnité de déspécialisation, dégrèvement…).

Tout retard ou défaut de paiement des loyers, ou encore toute difficulté financière touchant les locataires, est susceptible d’affecter les résultats de la Société. Ce risque pourrait également avoir un impact négatif sur la valeur de son portefeuille immobilier.

 L’année 2025 a été marquée par un contexte macro-économique, géostratégique et politique relativement chahuté, les commerces ont néanmoins fait preuve de résilience par rapport à d’autres classes d’actifs immobiliers en termes de montants investis.

Le niveau d’impayés des locataires de SELECTIRENTE a légèrement augmenté en 2025 et les taux de recouvrement ont diminué.

Le taux de recouvrement des loyers et des charges de l’exercice 2025 affiche une légère diminution en s’établissant à 93 % à fin décembre 2025 et à 96 % à la date du 31 mars 2026 (contre 94 % des loyers et des charges de l’exercice 2024 à fin 2024).

SELECTIRENTE bénéficiant d’une forte granularité de son patrimoine (518 baux à fin 2025) et d’une mutualisation importante de son risque locatif (notamment grâce au nombre élevé de locataires et à la diversification des secteurs d’activité de ses locataires), elle entame l’année 2026 avec une position financière solide reposant sur une trésorerie disponible de près de 31 M€, ainsi qu’un montant de 30 M€ de financements bancaires disponibles non tirés.

Ce risque doit s’apprécier au regard de la politique de diversification de la Société visant à limiter le poids individuel de chaque locataire dans la formation du chiffre d’affaires, ainsi qu’au regard de la réglementation en matière de baux commerciaux qui offre au bailleur un certain nombre d’outils pour sortir de ce type de situation. Ainsi, au 31 décembre 2025, 30,3 % des revenus locatifs étaient concentrés sur les 13 locataires les plus importants, eux-mêmes répartis sur 66 unités locatives. En outre, l’ensemble immobilier situé Cours de l’Intendance à Bordeaux, acquis en 2019 et entièrement loué au groupe Société Générale dans le cadre d’un bail de 9 ans fermes délivre un loyer annuel (hors taxes et charges) délivre environ 4,0 % des loyers en année pleine de la Société au 31 décembre 2025. Par ailleurs, l’actif emblématique très bien placé avenue de Suffren à Paris (15e), entièrement occupé en bureaux par la société Illumination Mac Guff, filiale française de NBC Universal, spécialiste européen de la production de longs métrages d’animation procure environ 7,6 % des loyers en année pleine de la Société au 31 décembre 2025. Enfin, le portefeuille de 279 boutiques et 2 bureaux, dont 26 pieds d'immeubles, loués à l'assureur MAAF, représente environ 4,8 % des loyers en année pleine de la Société au 31 décembre 2025.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : faible ; horizon : court terme

La défaillance ou les difficultés rencontrées par des intervenants externes ou internes participant à l’activité d’investissement ou de gestion d’actifs immobiliers de la Société pourraient avoir un effet défavorable significatif sur sa réputation ou son activité, susceptible d’engendrer une baisse de ses performances opérationnelles, de son chiffre d’affaires et de ses résultats.

SELECTIRENTE est dépendant d’un certain nombre de fournisseurs l’assistant dans le cadre de ses activités opérationnelles d’investissement et de gestion d’actifs immobiliers (administrateurs de biens, entreprises de gestion technique, d’entretien des immeubles et de suivi de travaux, gestion de comptabilité, fourniture de données de marché (market data) et d’indices de marché, gestion de trésorerie, etc.). L’incapacité de tout fournisseur à fournir ces services, due notamment à des difficultés financières ou à une négligence ou à des erreurs commises par ces parties dans la fourniture de leurs services, pourrait perturber les activités de SELECTIRENTE ou impacter sa capacité à respecter les exigences réglementaires, ce qui pourrait nuire à sa réputation et provoquer une baisse de ses performances, de la valorisation de son patrimoine immobilier, de son chiffre d’affaires et de ses résultats.

SELECTIRENTE peut subir une défaillance du dispositif de contrôle de ses processus opérationnels en n’évitant pas une erreur commise par la gérance, ou l’un de ses salariés, et qui pourrait ainsi perturber les activités de la Société ou impacter sa capacité à respecter des exigences contractuelles ou réglementaires, ce qui pourrait conduire à des sanctions réglementaires ou des condamnations judiciaires, nuire à sa réputation et provoquer une baisse de la valorisation de son patrimoine immobilier, de son chiffre d’affaires et de ses résultats.

À la connaissance de la Société, ces risques d’image, de réputation ou de qualité de services ne se sont pas matérialisés de manière notable au cours de l’exercice 2025 et à la date du présent Document d’Enregistrement Universel.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : faible ; horizon : court terme

Une atteinte portée à la réputation de SELECTIRENTE pourrait nuire à sa capacité à maintenir la qualité de ses activités, engager sa responsabilité et/ou conduire à une diminution de la valeur de son patrimoine immobilier, de son chiffre d’affaires et de ses résultats.

L’intégrité de la marque et de la réputation de SELECTIRENTE est essentielle pour attirer et retenir ses clients (locataires commerçants), ses actionnaires, ses partenaires d’affaires ainsi que les employés de la Gérance. La réputation de SELECTIRENTE pourrait être ternie par certains facteurs clés tels qu’un faible rendement de ses investissements, un contentieux, une mesure réglementaire, une faute ou une violation des lois ou règlements applicables par ses gestionnaires. Les gestionnaires des actifs immobiliers et les autres membres du personnel opérationnel prennent quotidiennement des décisions relatives à la gestion des actifs immobiliers pilotée par la Gérance et à l’exercice de ses activités et rien ne peut garantir que ces gestionnaires ou membres du personnel opérationnel ne commettront pas d’erreurs, de négligences ou de violation des dispositions réglementaires ou des politiques d’investissement et de gestion, ce qui pourrait porter atteinte à la réputation de la Société.

La réputation de SELECTIRENTE pourrait également en pâtir et sa responsabilité envers les investisseurs, comme sur un plan réglementaire, pourrait être engagée si ses procédures et dispositifs de gestion du risque échouaient à identifier, enregistrer et gérer de telles erreurs, négligences ou actes illégaux ou non autorisés. Une telle incapacité pourrait avoir un effet défavorable significatif sur la réputation, l’activité, les actifs sous gestion, les résultats et la situation financière de SELECTIRENTE. La publicité négative qui résulterait de la survenance de l’un ou l’autre de ces événements pourrait nuire à la réputation de SELECTIRENTE, générer un risque de sanctions réglementaires, et être préjudiciable à ses relations avec ses actionnaires actuels et potentiels et autres partenaires d’affaires. Toute atteinte à la marque « SELECTIRENTE » affecterait défavorablement la position de la Société dans le secteur et pourrait aboutir à une perte d’activité, à court comme à long terme.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : faible ; horizon : court terme

L’échec ou la mauvaise performance des actifs immobiliers de nature similaire proposés par des concurrents pourrait impacter l’image de SELECTIRENTE et, par conséquent, entraîner une réduction de ses actifs sous gestion de même nature.

La survenance d’événements impactant la performance des actifs immobiliers concurrents de ceux de SELECTIRENTE pourrait impacter la confiance des investisseurs dans cette classe d’actifs. Cette perte de confiance pourrait impacter l’image de l’activité de SELECTIRENTE, bien que non concernée ou impliquée par cet événement affectant ses concurrents. Les foncières consœurs pourraient être exposées à des problèmes de liquidité, et à une incapacité à lancer avec succès de nouvelles levées de fonds, susceptibles de provoquer une baisse de son activité, de son chiffre d’affaires et de ses résultats.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : moyenne ; horizon : court terme

SELECTIRENTE pourrait perdre des actionnaires en raison d’un faible rendement de son patrimoine immobilier, ce qui provoquerait une baisse de ses performances, de son chiffre d’affaires et de ses résultats.

Le rendement généré par l’activité de foncières de SELECTIRENTE est essentiel à son succès commercial, et conditionne sa capacité à attirer et conserver ses actionnaires. Les niveaux de performance atteints par SELECTIRENTE dans le passé ne garantissent pas le niveau de ses performances futures. En outre, SELECTIRENTE pourrait ne pas être en mesure de soutenir son niveau de performance dans la durée. Les résultats et niveaux de performance de SELECTIRENTE pourraient pour plusieurs raisons s’écarter de manière significative de ceux atteints par SELECTIRENTE par le passé (notamment en raison de facteurs macroéconomiques, de la performance de la concurrence, des conditions de marché, des placements réalisés ou des opportunités d’investissement). En particulier, l’évolution défavorable de l’environnement économique, commercial et financier et la dégradation de la conjoncture liée aux crises géopolitiques entre l'Ukraine et la Russie et au conflit au Moyen-Orient, et toutes leurs conséquences économiques, financières et de marché, pourraient altérer le rendement en dividende de SELECTIRENTE.

Si SELECTIRENTE présentait un moins bon rendement que celui des foncières consœurs, les actionnaires pourraient multiplier leurs ordres de vente pour placer leurs fonds dans des produits générant un meilleur rendement, et refuser de participer aux nouvelles levées de fonds lancées par SELECTIRENTE. Dans tous les cas, la réputation de SELECTIRENTE et sa capacité à attirer de nouveaux actionnaires pourraient également être affectées et l’impact négatif sur la gestion de ses actifs pourrait avoir un effet négatif significatif sur son patrimoine, son chiffre d’affaires et ses résultats d’exploitation.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : faible ; horizon : long terme

La fraude ou le contournement des procédures de contrôle et de conformité, ainsi que des politiques de gestion des risques, pourraient avoir un effet défavorable sur la réputation, le rendement et la situation financière de SELECTIRENTE.

SELECTIRENTE ne peut assurer que les contrôles, procédures, politiques et systèmes qu’elle a mis en place, identifieront et géreront avec succès les risques internes et externes menaçant ses activités. SELECTIRENTE est exposée au risque que les employés de la Gérance, ses co-contractants ou d’autres tiers cherchent délibérément à contourner les contrôles établis par la Société afin de commettre une fraude ou de contrevenir aux contrôles, politiques et procédures mis en place par SELECTIRENTE, ou toute disposition légale ou réglementaire applicable, en matière notamment de sécurité financière (blanchiment, corruption). Toute violation ou contournement de ces contrôles, politiques, procédures, lois ou règlements, ainsi que toute fraude ou conflits d’intérêts, réels ou perçus pourrait avoir un effet défavorable sur la réputation de SELECTIRENTE, être à l’origine d’enquêtes réglementaires et mener à des amendes, des sanctions pénales ou des pertes financières.

Le contexte des crises liées aux conflits géopolitiques entre l'Ukraine et la Russie et au Moyen-Orient donne lieu à une recrudescence des tentatives de fraudes ou de détournement de fonds, dont les sophistications en termes d’usurpation d’identité, d’intelligence stratégique et de cyber-attaque, se sont très fortement développées et continuent à s’intensifier. Même si, à la date du présent Document d’Enregistrement Universel, SELECTIRENTE n’a pas été affectée par une attaque de cette nature, elle pourrait être exposée à une tentative de détournement de fonds au travers du piratage notamment de ses plateformes de paiement utilisées lors des closings de transactions, lors des distributions de dividendes ou plus régulièrement pour le paiement de ses dépenses récurrentes. En cas d’occurrence, ceci pourrait perturber l’exercice de ses activités et engendrer des pertes financières, en nuisant à la disponibilité, l’intégrité et la confidentialité de ses données.

Une défaillance des systèmes d’exploitation ou de l’infrastructure de SELECTIRENTE, y compris des plans de continuité d’activité, pourrait perturber ses activités et porter atteinte à sa réputation.

L’infrastructure de SELECTIRENTE (notamment sa technologie, ses bases de données et ses espaces de bureaux) est vitale pour la compétitivité de ses activités. L’incapacité de SELECTIRENTE à maintenir des infrastructures proportionnées à sa taille, une perte d’activité ou la survenance d’événements échappant à son contrôle (tremblement de terre, ouragan, incendie, acte de terrorisme, pandémie ou toute autre catastrophe survenant dans une zone géographique où SELECTIRENTE dispose d’actifs immobiliers), pourraient affecter substantiellement ses opérations, perturber l’exercice de ses activités ou freiner sa croissance. En cas de survenance d’un événement perturbateur, la capacité de SELECTIRENTE à conduire ses opérations pourrait être défavorablement affectée, provoquant une baisse de valeur de ses actifs sous gestion, de son chiffre d’affaires et de ses résultats, ou pourrait affecter la capacité de SELECTIRENTE à se conformer à ses obligations réglementaires, nuisant à sa réputation, et la soumettant au risque de se voir infliger des amendes et autres sanctions. En outre, une panne ou une défaillance des systèmes d’information de la Société pourrait impacter sa capacité à produire un reporting de qualité ou à produire des rapports financiers ou autres fiables, l’exposer à des réclamations de la part de ses locataires et de ses actionnaires, ou affecter ainsi sa réputation, chacun de ces événements pourrait avoir un effet négatif significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats.

Les conséquences liées à la situation géopolitique entre la Russie et l'Ukraine, l’augmentation des tensions macroéconomiques et commerciales au niveau mondial afférentes, mettent à l’épreuve la résistance de l’ensemble des infrastructures soutenant les services d’information utilisés par la Société. Une défaillance des systèmes d’exploitation qui pourrait en résulter, pourrait perturber les activités de la Société, voire porter atteinte à sa réputation.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : moyenne ; horizon : court terme

L’incapacité de SELECTIRENTE à mettre en place des politiques, procédures et moyens d’information et de cybersécurité efficaces pourrait perturber l’exercice de ses activités et engendrer des pertes financières.

SELECTIRENTE est dépendante de l’efficacité des politiques, procédures et moyens d’information et de cybersécurité déployés pour protéger ses systèmes informatiques et de télécommunication, ainsi que les données qui y sont conservées ou qui y transitent. Un incident affectant la sécurité des informations, généré par un événement extérieur tel qu’un acte de piratage, un virus, un ver informatique ou une défaillance interne (échec du contrôle de l’accès à des systèmes sensibles), pourrait affecter substantiellement l’activité de SELECTIRENTE ou conduire à la divulgation ou à la modification d’informations concurrentielles, sensibles et confidentielles. La survenance de tels événements pourrait ainsi engendrer des pertes financières substantielles, une perte de positionnement concurrentiel, des sanctions réglementaires, le non-respect de contrats clients, des atteintes portées à la réputation de SELECTIRENTE ou l’engagement de sa responsabilité, qui pourraient à leur tour provoquer la baisse de son activité, de son chiffre d’affaires et de ses résultats.

Face à la croissance du risque cyber, la Société renforce constamment son architecture et ses systèmes informatiques et des tests d’intrusion externes sont régulièrement mis en œuvre pour contrôler la solidité des systèmes d’information de la Société. Il est à noter que les systèmes d’information de la Société sont fréquemment soumis à des tentatives d’intrusion malveillantes qui ont, jusqu’à présent, été déjouées par les procédures en place, sans conséquences négatives pour SELECTIRENTE.

La digitalisation croissante des processus et la gestion de données sensibles exposent SELECTIRENTE à des menaces accrues liées aux cyberattaques. Une faille de sécurité pourrait entraîner des interruptions d’activité, des pertes financières significatives et une atteinte à la réputation de l’entreprise. Pour y faire face, SELECTIRENTE adopte une stratégie globale alliant organisation, technologies de pointe et sensibilisation des utilisateurs afin de sécuriser ses actifs numériques et garantir la continuité de ses opérations.

SELECTIRENTE a structuré sa gouvernance en matière de cybersécurité autour d’une équipe spécialisée du Groupe TIKEHAU CAPITAL, principal actionnaire de SELECTIRENTE et actionnaire indirect à 100 % de SELECTIRENTE GESTION, elle-même Gérant de SELECTIRENTE. Cette équipe, composée de ressources internes et de consultants externes, est chargée de définir les priorités, de superviser le déploiement des solutions et d’assurer une amélioration continue du programme de sécurité. Grâce à cette organisation, les risques sont identifiés, anticipés et traités de manière proactive, permettant ainsi de renforcer la résilience de l’ensemble des systèmes.

Pour sécuriser son environnement numérique, SELECTIRENTE s’appuie sur une politique de sécurité globale qui définit des règles strictes pour protéger les systèmes d’information et les données. Des politiques thématiques ciblent des domaines spécifiques, comme la gestion des accès ou le stockage des informations sensibles. En complément, une charte informatique définit les usages acceptables des dispositifs et systèmes par les utilisateurs, assurant ainsi une uniformité des bonnes pratiques au sein de l’organisation.

La gestion des identités constitue un pilier central pour prévenir les intrusions. SELECTIRENTE GESTION a mis en œuvre des processus automatisés pour contrôler le cycle de vie des identités (arrivées, départs, changements de poste), avec une recertification régulière des droits d’accès. L’authentification centralisée via Active Directory et l’adoption de l’authentification multifactorielle garantissent un contrôle rigoureux et renforcent considérablement la sécurité des accès aux systèmes internes et distants.

SELECTIRENTE déploie une infrastructure technique avancée pour sécuriser ses systèmes d’information. La segmentation du réseau via VLANs et l’utilisation de zones DMZ isolent les flux critiques pour limiter les risques d’intrusion. Sur les stations de travail, le chiffrement des disques, l’utilisation de solutions antivirus de type EDR et les mises à jour centralisées protègent les équipements contre les attaques. Par ailleurs, les serveurs bénéficient de privilèges d’administration restreints et de sauvegardes régulières, avec des réplications intra-sites pour garantir une récupération rapide des données en cas d’incident.

La sensibilisation des utilisateurs joue un rôle clé dans la stratégie de cybersécurité de SELECTIRENTE. Des campagnes annuelles de formation, renouvelées plusieurs fois chaque année, sont organisées pour l’ensemble des employés et prestataires externes. Ces sessions incluent des quiz interactifs pour évaluer la compréhension des principaux risques. Par ailleurs, des simulations trimestrielles de phishing permettent de tester la vigilance des utilisateurs face aux tentatives d’hameçonnage et d’améliorer leurs réflexes. Cette approche proactive contribue à réduire considérablement les risques humains.

Pour garantir une protection optimale, SELECTIRENTE a déployé des systèmes de surveillance continue. Les journaux d’événements sont centralisés et analysés à l’aide d’outils SIEM, capables de détecter en temps réel des comportements suspects ou des anomalies. Parallèlement, des solutions de prévention des fuites de données (DLP) bloquent les accès non autorisés et empêchent le transfert d’informations sensibles. La sécurisation des emails est renforcée par des mécanismes tels que SPF, DKIM et DMARC, assurant ainsi une protection complète des communications électroniques.

En combinant des mesures organisationnelles, techniques et humaines, SELECTIRENTE met en œuvre une stratégie de cybersécurité complète et évolutive. La réalisation régulière d’audits externes, l’évaluation continue des vulnérabilités et la souscription à une assurance cybersécurité témoignent de l’engagement constant de l’entreprise à anticiper les menaces numériques. Cette rigueur permet à SELECTIRENTE de renforcer sa résilience et de se positionner comme un acteur fiable et sécurisé dans un environnement technologique en constante évolution.

De manière similaire au risque de fraude ou de détournement de fonds évoqué ci-avant, le contexte de crise liée aux situations géopolitiques entre l'Ukraine et la Russie et au Moyen-Orient a entraîné une recrudescence des tentatives de cyberattaques des entreprises et des établissements de santé. Même si, à la date du présent Document d’Enregistrement Universel, la Société n’a pas été affectée par une attaque de cette nature, une défaillance dans les processus de défense contre les cyberattaques pourrait perturber l’exercice de ses activités et engendrer des pertes financières, en nuisant à la disponibilité, à l’intégrité et à la confidentialité de ses données.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : fort ; horizon : court terme

Les modifications des législations nationales et européennes constituent un risque majeur pour l’exploitation immobilière, impactant potentiellement la rentabilité et la gestion des actifs. Par exemple, le plafonnement de l’indice ILC (Indice des Loyers Commerciaux), introduit par la loi portant « mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat », a limité l’ajustement des loyers en fonction de l’inflation, réduisant ainsi la capacité des propriétaires à compenser l’augmentation des coûts d’exploitation.

Plus largement, l’évolution constante des réglementations, qu’elles portent sur la fiscalité, les normes environnementales ou les droits des locataires, exige une vigilance accrue et une capacité d’adaptation rapide. Pour anticiper et gérer ces risques, SELECTIRENTE doit maintenir une veille juridique rigoureuse et intégrer ces évolutions dans sa stratégie d’investissement et de gestion opérationnelle.

Risque de survenance : moyenne ; incidence nette : forte ; horizon : long terme

SELECTIRENTE a opté pour le régime fiscal de faveur des Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (« SIIC ») visé à l’article 208 C du Code Général des Impôts lui permettant de bénéficier d’une exonération d’impôts sur les sociétés sous réserve du respect de certaines conditions et de certaines obligations, notamment de distribution. Si SELECTIRENTE ne respectait pas ces conditions et obligations, elle serait assujettie à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun au titre des exercices concernés, ce qui aurait un impact négatif sur ses résultats.

Par ailleurs, le dépassement par un ou plusieurs actionnaires agissant de concert du seuil de 60 % du capital ou des droits de vote entraînerait la perte du bénéfice du régime, avec un impact négatif sur les résultats. Par dérogation, si ce seuil de 60 % est dépassé à la suite d’une offre publique d’achat ou d’échange, d’une opération de restructuration, d’une opération de conversion ou de remboursement d’obligations en actions, et si le taux de détention est ramené en dessous de 60 % au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultat de l’exercice concerné, la condition de détention est réputée avoir toujours été respectée.

Dans l’hypothèse où la composition de l’actionnariat de la Société ne respecterait pas les règles posées par le régime SIIC, l’application dudit régime serait suspendue et la Société serait imposée à l’impôt sur les sociétés selon le droit commun au titre de l’exercice concerné. Sous réserve des cas de dérogation mentionnés ci‑dessus, et à défaut de retour sous le seuil dans le délai précité, la Société sortirait du régime SIIC. En cas d’option ultérieure pour le régime SIIC, la Société serait redevable d’une contribution sur les plus-values latentes constatées à la date de l’option, conformément aux règles alors en vigueur (actuellement au taux de 19 %), communément dénommée « exit tax ». Par ailleurs, l’amende forfaitaire égale à 25 % de la valeur des biens, anciennement évoquée en cas de non-respect d’engagements relatifs à des acquisitions réalisées sous le bénéfice de l’article 210 E du Code général des impôts, n’est plus applicable en l’état du droit ; le cas échéant, la remise en cause intervient selon le droit commun (rappels d’impôts, intérêts de retard et, le cas échéant, majorations).

Le respect par la Société des règles du régime fiscal des SIIC fait l’objet d’un suivi régulier par le gérant SELECTIRENTE Gestion.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : forte ; horizon : court terme

La Société est soumise à la législation contraignante relative aux baux commerciaux. Les stipulations contractuelles liées à la durée, à la résiliation, au renouvellement ou à l’indexation des loyers relatifs à ces baux sont pour la plupart d’ordre public et limitent notamment la possibilité d’augmenter les loyers pour les faire correspondre aux loyers du marché. En effet, une augmentation des loyers n’est possible, hors indexation, qu’à l’occasion de la révision triennale, sauf stipulation spécifique. Il existe donc, sur trois ans, un risque de décrochage entre le montant du loyer et la valeur locative moyenne (VLM) sur le marché.

Par ailleurs, à la date d’échéance du bail, le locataire a la faculté soit de libérer les locaux (faculté également offerte à l’issue de chaque période triennale), soit de demander le renouvellement de son bail, soit d’opter pour la prolongation tacite de son bail. À l’échéance du bail, en cas de refus de renouvellement par le bailleur, le preneur a droit à une indemnité d’éviction. La Société ne peut garantir qu’elle sera à même de relouer rapidement et au même niveau de loyer les actifs dont les baux arrivent à échéance. L’absence de revenus générés par ces surfaces vacantes et les charges fixes y afférentes sont susceptibles d’affecter les résultats de la Société.

Enfin, l’évolution des réglementations en matière de baux, notamment en matière de durée, d’indexation, serait susceptible d’avoir des conséquences négatives sur la valorisation du patrimoine, les résultats, l’activité ou la situation financière de la Société.

Les 259 baux échus au 31 décembre 2025 intègrent notamment les baux dont le renouvellement est en cours de négociation avec les locataires, ainsi que ceux sur lesquels la stratégie de la Société vise à obtenir une prolongation tacite à l’issue d’une période de deux ans après envoi d’un congé avec offre de renouvellement ou un déplafonnement à l’issue de la douzième année sur certains baux.

La forte mutualisation et la granularité du patrimoine de la Société sont de nature à atténuer l’impact du risque de non-renouvellement sur les revenus locatifs de la Société.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : moyenne ; horizon : long terme

Dans la conduite de ses activités de détention et gestion d’actifs immobiliers commerciaux, la Société est tenue de respecter de nombreuses réglementations d’application spécifique ou générale régissant, entre autres, la lutte contre le blanchiment, l’urbanisme commercial, l’urbanisme et la construction de bâtiments, la santé publique, l’environnement, la sécurité des biens et des personnes et les baux commerciaux. Toute modification substantielle de ces réglementations pourrait contraindre la Société à modifier ou remettre en cause la façon dont elle conduit ses activités, ce qui pourrait avoir un impact négatif significatif sur ses résultats d’exploitation ou ses perspectives de développement ou de croissance.

Par ailleurs, et malgré les diligences effectuées dans le cadre de l’activité usuelle d’investissement, la Société ne peut garantir qu’au cours de la vie économique d’un des actifs détenus, tous ses locataires, notamment sur les sites récemment acquis, se conforment strictement à chaque instant à l’ensemble des réglementations qui leur sont applicables. En effet, la Société pourrait être victime d’une défaillance de ses outils de contrôle adaptés à la règlementation en matière de lutte contre la corruption. La survenance d’une telle défaillance exposerait la Société à un risque financier, pénal ainsi que de réputation.

De telles éventuelles irrégularités seraient susceptibles d’entraîner l’application de sanctions à la Société, en qualité de propriétaire, qui pourraient affecter ses résultats et sa situation financière.

La Société, ses fournisseurs et sous-traitants sont également tenus de respecter de nombreuses réglementations dont la modification peut avoir des conséquences financières importantes. Ainsi, le durcissement des normes de construction, de sécurité, de délivrance de déclaration préalable de travaux, voire de permis de construire ou d’autorisation de construire ou d’autorisation d’exploitation commerciale, pourrait également avoir une influence négative sur la rentabilité et le résultat d’exploitation de la Société en augmentant les coûts d’exploitation, d’entretien et d’amélioration ainsi que les coûts administratifs inhérents aux biens détenus par la Société.

Le gérant SELECTIRENTE Gestion assure une veille régulière des obligations réglementaires liées à la détention et la gestion des actifs immobiliers de la Société.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : faible ; horizon : long terme

L’activité de la Société est soumise à des lois et réglementations relatives à l’environnement et à la santé publique. Ces lois et règlements concernent notamment la détention ou l’utilisation d’installations susceptibles d’être une source de pollution (installations classées), l’utilisation de substances ou matériaux toxiques dans les constructions, leur stockage et manipulation. Si ces lois et réglementations applicables devenaient plus strictes, la Société pourrait enregistrer des dépenses supplémentaires.

Afin de satisfaire aux objectifs et préconisations inscrits dans le Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire (activités marchandes ou activités non marchandes), la Société a, dans un premier temps, collecté les données de consommations de ses actifs de plus de 1 000 m², puis a renseigné sur une plateforme fournie par l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (ADEME) les données de consommation d’énergie de 2020 et 2021, ainsi que les données de consommation de l’année de référence. Les plans d’actions permettant d’atteindre l’objectif de réduction de 40 % de consommation en énergie à l’horizon 2030 ont été élaborés en 2025. Il est précisé qu’au 31 décembre 2025, la Société ne détenait que 19 actifs de plus de 1 000 m².

Afin de mieux objectiver l’atteinte de sa trajectoire carbone, la Société a procédé au chiffrage des investissements nécessaires pour atteindre ses objectifs, sur la base d’un audit spécifique pour chaque actif concerné venant compléter l’analyse et affiner la stratégie. 100 % des audits ont été lancés sur l’année 2025 sur les 19 actifs soumis au Décret Tertiaire.

L’analyse des rapports reçus a permis d’établir un programme de travaux (CAPEX) d’environ 7 M€, nécessaire au respect des exigences dudit Décret Tertiaire liées aux trois échéances (2030, 2040 et 2050). Un plan d’actions budgété a été élaboré pour chaque actif. Ce programme est structuré selon les échéances réglementaires du décret tertiaire et sera déployé progressivement, par phase, afin d’atteindre la première cible de réduction de 40 % des consommations d’ici fin 2030. Ces estimations budgétaires pourront évoluer en fonction de plusieurs paramètres (notamment le programme de cessions d’actifs de la Société, l’évolution des coûts de travaux ou encore les diagnostics techniques complémentaires).

En cas de non-respect de cette obligation, la Société sera redevable d’une amende annuelle pouvant aller jusqu’à 7 500 € et sa raison sociale sera publiée sur un site gouvernemental.

De plus, les actifs de la Société peuvent être exposés à des problèmes liés à la santé publique et à la sécurité, notamment amiante, plomb et légionnelle pour les actifs immobiliers commerciaux et pollution des sols. Bien que leur survenance soit susceptible de mettre en cause ses fournisseurs, sous-traitants et les locataires (pollution en particulier) la responsabilité de la Société peut néanmoins être engagée, en cas de manquement à son obligation de surveillance et de contrôle des installations dont elle est propriétaire. De tels problèmes pourraient avoir un impact négatif sur la situation financière, les résultats et sur la réputation de la Société.

Enfin, les actifs de la Société peuvent être exposés à des risques d’inondation, d’effondrement, ou faire l’objet d’avis défavorables de commissions de sécurité notamment dans le cadre de la réglementation relative aux Établissements Recevant du Public (ERP). De tels évènements pourraient entraîner la fermeture totale ou partielle de l’actif commercial concerné, et avoir un effet défavorable significatif sur l’image et la réputation de la Société, sur l’attractivité de ses actifs et sur son activité et ses résultats.

La politique générale de la Société en matière environnementale est plus précisément développée dans le 4ème Chapitre « Développement durable », du présent Document d’Enregistrement Universel. Le gérant assure une veille régulière des obligations environnementales et relatives à la santé publique de la Société.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : faible ; horizon : long terme

La pollution, qu’elle soit liée aux émissions, à la gestion des substances dangereuses ou aux pratiques de construction, représente un défi majeur pour le secteur immobilier. Pour SELECTIRENTE, la prise en compte de ce risque est essentielle afin de préserver à la fois l’environnement et le bien-être des occupants des bâtiments. La gestion de la pollution passe par des mesures concrètes, comme la suppression des systèmes vétustes à forte émission, tels que les chaudières au fioul, au profit de solutions énergétiques plus propres. Ces actions permettent de limiter les rejets de polluants tout en réduisant l’empreinte carbone des bâtiments.

Dans une dynamique de durabilité, SELECTIRENTE s’engage également dans des politiques de réemploi et de revalorisation des déchets sur les chantiers. Ces démarches, associées à des projets pilotes, visent à minimiser l’impact environnemental des activités immobilières tout en promouvant une meilleure gestion des ressources. La conservation du bois structurel apparent et l’amélioration des systèmes de ventilation, notamment via le renouvellement de volumes d’air purifié, sont d’autres leviers utilisés pour influencer positivement la qualité de l’air intérieur et garantir le confort des occupants. En parallèle, des consultations régulières des occupants permettent d’adapter ces démarches à leurs besoins et de renforcer leur bien-être, contribuant ainsi à une durabilité sociale et environnementale.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : faible ; horizon : long terme

Ne pas intégrer l’intelligence artificielle (IA) dans la stratégie de gestion représente un risque majeur à moyen et long terme.

Les attentes des investisseurs, des régulateurs et des locataires évoluent rapidement, et les solutions technologiques deviennent incontournables pour rester compétitif. L’absence d’outils basés sur l’IA pourrait limiter la capacité de Selectirente à optimiser ses opérations, à réduire ses coûts ou à répondre aux enjeux environnementaux. Cela pourrait également entraîner un retard stratégique par rapport aux standards du marché et fragiliser l’attractivité de ses actifs.

L’IA est utilisée pour analyser les données des consommateurs fréquentant les commerces de proximité. En croisant des informations issues des flux piétonniers, des habitudes d’achat et des données anonymisées, l’IA offre une compréhension approfondie des comportements des clients. Cela permet à Selectirente d’accompagner les commerçants dans l’optimisation de leur offre et de leurs actions marketing, créant ainsi un environnement commercial dynamique et adapté aux attentes locales.

L’intelligence artificielle transforme la gestion énergétique des actifs en analysant les flux de consommation en temps réel. Grâce à des capteurs connectés et à des algorithmes prédictifs, l’IA permet d’identifier les inefficacités énergétiques, d’automatiser les ajustements des systèmes de chauffage, climatisation ou éclairage, et d’anticiper les pics de consommation. Cette approche contribue à la réduction des charges locatives pour les commerçants tout en respectant les objectifs environnementaux. Pour Selectirente, cela constitue un levier stratégique pour améliorer la performance énergétique de ses actifs et réduire son empreinte carbone de manière durable.

L’intelligence artificielle permet à Selectirente d’améliorer la sélection des emplacements pour ses commerces de proximité. En croisant des données démographiques, de trafic piétonnier et de comportement d’achat, des modèles d’apprentissage automatique identifient les zones à fort potentiel et les tendances de consommation émergentes. Cela permet d’anticiper les besoins des enseignes et d’optimiser l’occupation des locaux, garantissant une rentabilité accrue et une meilleure satisfaction des commerçants.

Gestion proactive des risques locatifs et financiers

L’IA offre des outils puissants pour l’analyse prédictive des risques financiers. En s’appuyant sur l’historique des paiements, les tendances économiques et les comportements des locataires, l’IA détecte les risques de vacance locative ou de défaillance financière bien avant qu’ils ne se concrétisent. Cette anticipation permet à Selectirente de mettre en place des mesures correctives, comme la diversification des locataires ou l’adaptation de son offre commerciale, afin de sécuriser ses revenus locatifs et de renforcer la stabilité financière de son portefeuille.

L’intelligence artificielle transforme la relation avec les locataires en facilitant la gestion quotidienne des commerces. Des solutions telles que des plateformes intelligentes ou des chatbots permettent de répondre instantanément aux demandes des commerçants, de signaler des besoins de maintenance ou d’anticiper des interventions techniques. Cette automatisation des échanges améliore la satisfaction des locataires, renforce leur fidélité et libère du temps pour les équipes de gestion, qui peuvent se concentrer sur des missions à plus forte valeur ajoutée.

L’intégration progressive de l’IA dans les processus d’audit permet à Selectirente de gagner en précision, en rapidité et en efficacité. Grâce à l’analyse automatisée de volumes massifs de données financières et opérationnelles, l’IA est capable de détecter des irrégularités, des anomalies ou des écarts de conformité avec une granularité sans précédent. Cette technologie permet d’auditer l’ensemble des données disponibles, contrairement aux méthodes traditionnelles qui se limitent souvent à des échantillons. Pour Selectirente, cela renforce la fiabilité des contrôles internes et assure une conformité stricte avec les réglementations, en particulier dans le domaine de la finance durable et des obligations ESG.

Risque de survenance : moyen ; incidence nette : faible ; horizon : moyen terme

Une augmentation des taux d’intérêt aurait un impact défavorable sur la valorisation du patrimoine de la Société dans la mesure où les taux de capitalisation appliqués par les experts immobiliers indépendants aux loyers de murs de commerce sont déterminés en partie en fonction des taux d'intérêt.

Concomitamment, une augmentation des taux d’intérêt à court terme risque d’impacter défavorablement les résultats de la Société dont une fraction des financements bancaires de son patrimoine a été conclue par le passé avec des emprunts à taux variable. Par ailleurs, une évolution à la hausse des taux d’intérêt entraînerait un surenchérissement du coût de financement des investissements à venir.

Pour rappel, SELECTIRENTE a conclu le 4 février 2022 avec un pool bancaire de banques historiques de la Société, une opération de refinancement partielle de sa dette hypothécaire en dette corporate sur 5 ans à taux variable d’un montant de 100 M€ permettant de rembourser plus de 80 M€ de sa dette hypothécaire existante.

La Société a également signé un RCF (Revolving Credit Facility) de 140 M€ sur 3 ans à taux variable pour lui conférer une capacité d’investissement accrue.

SELECTIRENTE s’est engagée à couvrir au minimum 70 % de ses dettes à taux d'intérêt variables auprès de l’une des banques du pool bancaire de l’opération de refinancement.

Le 17 février 2022, SELECTIRENTE a opéré la couverture de 200 M€ réparti comme suit :

•100 M€, soit la totalité du crédit corporate, à travers un SWAP flooré 0 % sur 5 ans ;

•100 M€ du RCF, à travers un SWAP flooré 0 % sur 3 ans.

Au cours de l’année 2024, SELECTIRENTE a poursuivi sa politique d’allègement de la dette financière. Anticipant l’échéance de février 2025 de son Revolving Credit Facility (RCF) contracté en février 2022, SELECTIRENTE a conclu avec succès le 12 juillet 2024 un refinancement à hauteur de 80 M€ à travers la mise en place de deux nouvelles lignes :

•50 M€ de crédit corporate hypothécaire in fine, d’une durée de 5 ans avec deux options possibles d’extension supplémentaire d’une année,

•30 M€ d’un nouveau RCF sur 3 ans avec une option possible d’extension supplémentaire d’une année, ayant pour objectif de financer la croissance de la Société, notamment au travers d’acquisitions opportunistes.

Au cours de l’année 2025, SELECTIRENTE a poursuivi l’optimisation de sa dette bancaire en remboursant la totalité du montant tiré de son RCF.

Afin de soutenir la reprise dynamique de ses investissements depuis début 2025, SELECTIRENTE a signé avec un nouveau partenaire bancaire une nouvelle ligne de crédit corporate de 25 M€ sous la forme d’un Sustainability-Linked Loan (SLL), basé sur les critères de performances extra-financières similaires aux deux précédents SLL signés en 2024, affirmant ainsi ses engagements de développement durable. Ce financement, d’une durée de 5 ans, est destiné à accompagner la poursuite de sa croissance.

SELECTIRENTE a ainsi consolidé sa structure financière, avec des liquidités disponibles qui ressortent désormais à près de 31 M€ et aucune échéance de dette significative avant 2027. À fin 2025, la foncière disposait de 30 M€ de capacité de tirage additionnelle (grâce à son RCF non tiré), lui offrant une capacité d’investissement totale de plus de 60 M€.

Afin de se couvrir à 100 % contre la variation des taux d'intérêt sur ce nouveau financement, SELECTIRENTE a souscrit 2 nouveaux instruments de couvertures de taux avec effet différé au 1er juillet 2026.

À titre d’information, la dette bancaire brute de la Société ne contient aucun emprunt à taux variables non couverts au 31 décembre 2025 (idem à fin 2024).

Une variation des taux d’intérêt aurait un impact sur la juste valeur de la dette bancaire à taux fixe de la Société.

L’endettement de la Société est constitué d’emprunts à taux fixe et/ou variable couverts par la souscription d'instruments de couverture SWAPs ou de tunnels de taux (achat de Cap et vente de Floor). En conséquence, une diminution ou une hausse des taux d’intérêt pourrait avoir un impact sur le résultat financier de la Société. Une telle variation aurait également un impact sur son Actif Net Réévalué en normes EPRA.

Par ailleurs, la Société vise une gestion active de son endettement financier par des opérations régulières de refinancement, ce qui est de nature à atténuer ce risque.

Risque de survenance : forte ; incidence nette : moyenne ; horizon : court et moyen terme

Dans le cadre de sa politique de financement, SELECTIRENTE a recours à des emprunts bancaires de différents types :

•hypothécaires ; au 31 décembre 2025, ces emprunts étaient conclus sans clause de ratio financier à respecter ;

•corporate hypothécaire : au 31 décembre 2025, cette ligne de crédit était conclue avec des clauses de ratios financiers à respecter (LTV, ICR, ratio de dette sécurisée...). SELECTIRENTE s’est également engagée à couvrir au moyen d’instruments de couverture de taux d’intérêt au moins 70 % de cette dette ;

•corporate et/ou RCF ; au 31 décembre 2025, ces emprunts étaient conclus avec des clauses de ratios financiers à respecter (LTV, ICR, ratio de dette sécurisée...). SELECTIRENTE s’est également engagée à couvrir au moyen d’instruments de couverture de taux d’intérêt au moins 70 % de la dette contractée. Ces ratios font l'objet d'un suivi régulier et approfondi par le Gérant, ainsi que d’une communication spécifique aux établissements bancaires concernés.

La Société a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et elle considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir.

Par ailleurs, la stratégie de SELECTIRENTE dépend notamment de sa capacité à mobiliser des ressources financières, soit sous la forme d’emprunts, soit sous la forme de fonds propres, afin de financer ses investissements et/ou de refinancer ses dettes arrivées à échéance.

SELECTIRENTE pourrait ne pas toujours avoir accès favorablement à ce type de ressources financières, comme cela pourrait être le cas en situation de crise des marchés actions ou obligataires ou si la perception des investisseurs ou des établissements de crédit de la qualité financière de la Société était insuffisante. Une telle situation pourrait contraindre la Société à limiter sa politique d’acquisition ou à la ralentir et serait susceptible d’affecter négativement les perspectives de développement ou de croissance.

Les indicateurs de liquidité de la Société font l’objet d’un suivi régulier par le Gérant.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : faible ; horizon : long terme

Le principal actionnaire de la Société (Tikehau Capital) contrôle la Société du fait de la structure juridique du Groupe, et toute personne qui chercherait à prendre le contrôle du capital et des droits de vote qui y sont attachés ne pourrait, en pratique, pas contrôler la Société sans recueillir l’accord de SELECTIRENTE GESTION, gérant et associé commandité.

Compte tenu de la structure juridique de la Société en société commandite par actions, un actionnaire qui obtiendrait le contrôle de la majorité du capital de la Société et des droits de vote attachés, y compris par le biais d’une offre publique d’achat, ne pourra contrôler la Société sans avoir recueilli, en application des dispositions légales et des statuts de la Société, l’accord de SELECTIRENTE GESTION, une société détenue à 100 % par Sofidy, en qualité d’associé commandité. Un tel accord serait notamment nécessaire pour prendre les décisions suivantes :

•nomination ou révocation de tout Gérant ;

•modification des statuts de la Société ; et

•nomination de nouveaux associés commandités.

Il en résulte que tout souhait éventuel d’un actionnaire qui viendrait à prendre le contrôle du capital et des droits de vote qui y sont attachés, de modifier les statuts de la Société, nommer un ou plusieurs nouveaux Gérant(s) ou mettre fin aux fonctions d'un ou plusieurs Gérant(s) ne sera pas possible à mettre en œuvre contre l’accord de SELECTIRENTE GESTION.

Ces dispositions sont ainsi de nature à empêcher un changement de contrôle de la Société sans l’accord de SELECTIRENTE GESTION. Au 31 décembre 2025, le capital de SELECTIRENTE GESTION est détenu à 100 % par Sofidy, elle-même détenue à 100 % par TIKEHAU CAPITAL.

Risque de survenance : moyenne ; incidence nette : moyenne ; horizon : moyen terme

La Gérance de la Société est exercée par SELECTIRENTE GESTION, détenue à 100 % par Sofidy, une société détenue par TIKEHAU CAPITAL.

La Gérance de la Société dispose des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la Société. Il ressort par ailleurs des dispositions législatives applicables aux sociétés en commandite par actions et des statuts de la Société que la révocation d’un Gérant ne peut être décidée que par une décision unanime des associés commandités, ou par le Tribunal de commerce pour une cause légitime à la demande de tout associé ou (en application de l’article L.226-2 du Code de commerce et de l’article 8.1 des statuts de la Société) de la Société. SELECTIRENTE GESTION est également l’associé commandité unique de la Société. Ainsi, tout souhait éventuel des associés commanditaires de la Société (même dans leur très grande majorité) de mettre fin aux fonctions de Gérance de SELECTIRENTE GESTION nécessitera de demander cette révocation en justice. Compte tenu de ces conditions, il n’existe aucune certitude pour les actionnaires qu’ils parviendront à révoquer la Gérance.

Par ailleurs, les pouvoirs des associés commanditaires sont limités à un nombre restreint de décisions, par exemple, la modification des statuts de la Société (une telle modification exigeant en outre un accord préalable de l’associé commandité), l’approbation des comptes et la proposition d’affectation du résultat, la nomination ou la démission des membres du Conseil de Surveillance ou la nomination et la révocation des Commissaires aux comptes. Si le Conseil de Surveillance et ses Comités exercent un contrôle de la gestion de la Société et, dans ce cadre, peuvent veiller à ce que la Gérance n’exerce pas son pouvoir de gestion de manière abusive (dans la limite de sa mission de supervision), ils ne peuvent en aucun cas diriger l’action de la Gérance, ni la révoquer.

Par ailleurs, les associés commanditaires (c’est-à-dire les détenteurs de titres souscrits ou acquis sur le marché) peuvent être dans l’impossibilité de mettre en place des contre-pouvoirs effectifs vis-à-vis de la Gérance (même si, dans l’hypothèse où une faute de la Gérance pouvait être invoquée, un ou plusieurs associés commanditaires pourraient mener une action ut singuli (c’est-à-dire pour le compte de la Société) à l’encontre de la Gérance.

Il en résulte que les actionnaires de la Société sont limités dans leur capacité à peser sur les actions de la Société et ils peuvent ne pas être en mesure de s’opposer efficacement aux décisions ou stratégie de la Société prises par la Gérance en cas de désaccord avec ces dernières.

Risque de survenance : moyenne ; incidence nette : moyenne ; horizon : moyen terme

Selon les prévisions, les changements climatiques pourraient conduire à une augmentation du nombre d’événements météorologiques extrêmes. La survenance de ces événements tels que des vagues de chaleur, des chutes de neige et des inondations, risque de perturber la continuité de l’activité des actifs immobiliers détenus par la Société et pourrait entraîner la fermeture temporaire ou une dégradation de ces actifs immobiliers. L’élévation de la température pourrait impacter les habitudes de consommation et de mobilité et conduire à une baisse de fréquentation des actifs de la Société.

Compte tenu de la part des actifs immobiliers détenus par la Société situés en centre-ville et en milieu urbain, représentant près de 86 % du portefeuille de la Société au 31 décembre 2025, et de la répartition géographique de ces actifs, la Société estime que la survenance des événements décrits ci-dessus pourrait affecter ses résultats.

Ces changements climatiques pourraient aussi conduire à la hausse du coût de développement et des travaux des actifs de la Société, en particulier les coûts d’exploitation liés aux équipements de chauffage, de ventilation et de climatisation.

La forte mutualisation et la granularité du patrimoine de la Société sont de nature à atténuer ce risque.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : faible ; horizon : long terme

Gestion des actifs immobiliers directs et indirects en portefeuille au bilan de SELECTIRENTE

Du point de vue de la politique d’investissement, et dans un contexte de marchés très agité, un suivi constant et très étroit des investissements est assuré, avec une concentration des efforts de suivi sur l’optimisation du taux d’occupation financier des actifs immobiliers et une évaluation de l’impact potentiel à court et moyen terme et des mesures spécifiques à prendre est régulièrement mise à jour.

En ce qui concerne les investissements dans des actifs immobiliers indirects, la Gérance est également en contact permanent avec la Direction de chacune des entreprises dans lesquelles la Société est investie. La Société soutient fortement ses investissements en étant très active et présente aux côtés des participations en portefeuille.

La Société reste extrêmement prudente quant aux opportunités qui se présentent et qu’elle continue à examiner de près. Les incertitudes et les fortes volatilités qu’a entraînées la pandémie du Covid 19, et maintenant la crise géopolitique entre la Russie et l'Ukraine et le conflit au Moyen-Orient, ainsi que les incertitudes liées aux perturbations macroéconomiques et géopolitiques, incitent la Société à continuer à être prudente et rigoureuse dans ses choix d’investissement.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : faible ; horizon : moyen terme

Crises géopolitiques entre l'Ukraine et la Russie et conflit au Moyen-Orient

La Société ne dispose pas d’activité, d'employé, de bureau ou de filiale domicilié en Russie, en Ukraine ni au Moyen-Orient.

Risque de survenance : faible ; incidence nette : faible ; horizon : moyen terme

Un dispositif d’alerte d’éthique a été adressé aux collaborateurs de la Gérance de la société et a été mise en ligne sur le site Internet de la Société www.selectirente.com. Il vise à préciser les obligations de ces collaborateurs pour respecter la réglementation en vigueur et pour respecter l’éthique propre à l’environnement des sociétés cotées. Cette procédure prend sa source dans la réglementation qui régit les activités de SELECTIRENTE mais également dans les règles de bonne conduite communément admises par la profession et notamment les associations professionnelles de référence dont SELECTIRENTE est adhérente.

Les principaux thèmes abordés dans ce dispositif d’alerte d’éthique visent :

•le dispositif de gestion et de protection des informations confidentielles et/ou privilégiées et la confidentialité (sécurité physique, clean desk policy et obligation de confidentialité professionnelle notamment) ;

•les règles de communication écrite et utilisation des médias sociaux ;

•les transactions personnelles ;

•les règles, invitations et autres avantages offerts aux collaborateurs ;

•le dispositif de lutte contre la corruption et le dispositif de contrôle relatif aux abus de marché ;

•les procédures de dénonciation de situations poten­tiellement en non-conformité.

Le respect des principes éthiques constitue un pilier fondamental de l’activité de gestion d’actifs immobiliers ainsi qu’un élément essentiel de la réputation de la Société. Dans l’ensemble de ses actions, SELECTIRENTE se doit de veiller à respecter des règles de conduite vis-à-vis de l’ensemble de ses parties prenantes et dans la manière dont elle est amenée à développer son activité. Ce Code n’est pas exhaustif et doit être considéré comme un outil complémentaire aux autres politiques existantes et a vocation à regrouper en un seul document les principaux engagements, politiques et procédures et attentes de la Société en matière de comportement à la fois pour les collaborateurs de la Gérance et les principales parties prenantes de la Société. Il couvre les chapitres suivants :

•relations avec les clients, les fournisseurs et les parties prenantes externes (e.g. marketing et communication responsable) ;

•règles de conduite en matière de protection et de réputation (e.g. cybersécurité et protection des données) ;

•règles de conduite en matière d’anti-corruption (e.g. lobbying) ;

•règles de conduite en matière de gouvernance ;

•règles de conduite en matière sociale (e.g. liberté d’association ou encore politique de diversité et lutte contre le harcèlement) ;

•démarche environnementale (engagements et écogestes) ;

•application du Code de conduite (système d’alerte et politique de sanctions).

L’équipe de la Gérance de la Société est particulièrement sensibilisée aux risques de non-conformité de toute nature et des formations régulières et des dispositifs ont été mis en place visant à prévenir certains manquements et infractions économiques pouvant survenir dans le cadre de la conduite des activités de la Société (manquements d’initiés, fraude, corruption, etc.).

Parmi ces principes, la lutte contre des comportements ou des agissements en contradiction avec l’éthique des affaires tels que la corruption ou le trafic d’influence est essentielle.

Le Code de conduite rappelle la définition des comportements illicites (corruption, trafic d’influence, abus de biens sociaux, etc.), les risques associés pour le développement des activités de la Société, les lignes directrices à adopter et une procédure pour assurer la mise en place du dispositif (i.e. rôles et responsabilités, procédure d’alerte, sanctions associées).

La Société encourage la mise en œuvre de pratiques loyales de la part de l’équipe de la Gérance et de ses prestataires. Un niveau d’exigence similaire est requis au sein des entreprises dans lesquelles la Société investit.

Outre le Code de conduite, le dispositif de lutte anticorruption repose sur :

•un dispositif d’alerte interne destiné à permettre le recueil des signalements émanant d’employés et relatifs à l’existence de conduites ou de situations contraires au Code de conduite de la Société. En particulier, dans le cadre de ses politiques de lutte contre la corruption et de devoir de vigilance, un dispositif d’alerte peut être utilisé par les collaborateurs de la Gérance ;

•des exercices de cartographie des risques prenant la forme d’une documentation régulièrement actualisée et destinée à identifier, analyser et hiérarchiser les risques d’exposition de la Société à des sollicitations externes aux fins de corruption, en fonction notamment du secteur d’activité et des zones géographiques dans lesquels la Société exerce son activité ;

•des procédures d’évaluation de la situation des tiers (clients ou fournisseurs de premier rang notamment) ;

•un dispositif de formation destiné aux cadres et aux personnels de la Gérance les plus exposés aux risques de corruption et de trafic d’influence ;

•un régime disciplinaire permettant de sanctionner les salariés, en cas de violation du Code de conduite.

Les procédures de contrôles comptables, internes ou externes sont enfin destinées à s’assurer que les livres, registres et comptes ne sont pas utilisés pour masquer des faits de corruption ou de trafic d’influence.

Une revue du dispositif déployé au niveau de la Société est régulièrement menée, afin d’harmoniser les dispositifs de contrôle au sein des entités du Groupe TIKEHAU CAPITAL, principal actionnaire de la Société, et SELECTIRENTE.

SELECTIRENTE s’engage à respecter des normes exigeantes en matière de responsabilité sociale et environnementale.

Ainsi, sa politique d’investissement repose sur une stratégie d’investissement responsable intégrée dans les activités de la Société. Dotées de responsabilités à la fois financières et extra-financières, les équipes d’investissement de la Gérance, en relation avec le Département Investissement de Sofidy, placent les critères ESG au cœur de leurs décisions. Cette approche ESG s’applique à l’ensemble des investissements effectués dans le cadre de l’activité de gestion d’actifs immobiliers et d’investissement de la Société et est intégrée dans les dispositifs d’évaluation des salariés de la Gérance.

Elle repose notamment sur la charte intitulée « Nos engagements de développement durable », mise en place en janvier 2023, qui rappelle :

•les principes fondateurs de l’approche de la Société en termes de développement durable, qui font partie intégrante des processus d’investissement ;

•les 12 principaux enjeux de la Société en matière environnementale, sociale et de gouvernance ;

•la politique définie pour lutter contre le changement climatique et protéger la biodiversité ;

•le dispositif de contrôle interne associé à la mise en œuvre de la charte.

La Société s’interdit par ailleurs les ententes ou les comportements qui pourraient être qualifiés de pratiques anticoncurrentielles.

Appliquant un niveau d'exigence similaire à ses investissements et à ses actifs immobiliers sous gestion, la Société souhaite poursuivre ses efforts d'exigence et de standards élevés en renforçant sa politique d'achats responsables pour intégrer encore plus dans ses critères de sélection la vigilance et l'appréciation des dispositifs mis en place par les fournisseurs et leurs sous-traitants en termes (i) de mesures anti-corruption, (ii) de respect des droits de l’homme, droit du travail et développement du potentiel humain, (iii) d’éthique des affaires, (iv) de confidentialité et propriété intellectuelle, (v) d’environnement, et (vi) de chaîne d’approvisionnement.

En 2022, SELECTIRENTE a mis en place une Charte « Fournisseurs responsables » par laquelle elle impose à ses prestataires les engagements RSE auxquels elle souscrit.

L’objectif de cette charte est à la fois d’exprimer les attentes de SELECTIRENTE et de son gérant SELECTIRENTE GESTION à l’égard de ses fournisseurs et sous-traitants mais également de mettre initier une démarche de progrès vis-à-vis de leurs fournisseurs et notamment des Très Petites Entreprises (TPE) et des Petites et Moyennes Entreprises (PME).

Les contraintes réglementaires conduisent SELECTIRENTE à :

•identifier les situations de conflit d’intérêts ;

•gérer les situations de conflit d’intérêts ;

•consigner les résolutions prises pour parvenir à la gestion des conflits (recueil de conflits) ; et

•fournir la transparence requise auprès des actionnaires ou des clients concernés par la résolution des conflits d’intérêts avérés ou potentiels.

Des conflits d’intérêts peuvent également être soulevés lorsque la Société ou les salariés de la Gérance sont dans des situations dans lesquelles lesdits salariés peuvent obtenir un gain financier ou éviter une perte financière au détriment des avoirs des clients ou des actionnaires.

Concernant plus particulièrement la gestion des conflits d’intérêts, SELECTIRENTE a mis en place une politique afin d’éviter les situations présentant un risque de conflit d’intérêts et de gérer les différents intérêts dans le cadre de la gestion des actifs immobiliers et de l’investissement.

Le processus de cartographie des risques de conflits d’intérêts de SELECTIRENTE et de SELECTIRENTE GESTION est mené chaque année sous la conduite de la Gérance, SELECTIRENTE GESTION.

Ce travail d’investigation et d’évolution des risques de conflits d’intérêts est par ailleurs réalisé en coordination avec les Directions de la Conformité de Sofidy et du Groupe Tikehau Capital, principal actionnaire de SELECTIRENTE et actionnaire indirect à 100 % de SELECTIRENTE GESTION. La Gérance met à jour cette procédure de gestion et de prévention des conflits d’intérêts ainsi qu’un recueil de l’ensemble des cas de conflits qui se sont présentés et qui ont donné lieu à une résolution. Le cas échéant, le recueil peut servir à démontrer que la résolution du conflit a fait prévaloir les intérêts du locataire ou de l’actionnaire. Enfin, l’organisation des activités réglementées de la Société se réalise selon des modes opératoires précis qui évitent de créer des situations de conflit d’intérêts.

La prévention de la fraude fait partie intégrante du dispositif de contrôle et de la promotion d’une gestion saine et efficace des risques. Il repose notamment sur une sensibilisation régulière des salariés de la Gérance aux exemples de fraudes externes ou internes qui pourraient entraîner pour la Société des dommages financiers ou réputationnels. Une politique a également été formalisée au niveau de la Société afin de préciser les principes et dispositifs attendus de chaque acteur du dispositif de prévention de la fraude.

La Société a établi une politique de protection des données personnelles, qui est disponible sur le site internet de la Société.

Conformément au règlement général sur la protection des données (RGPD), cette politique a pour objet d’informer toutes les personnes physiques concernées sur la manière dont la Société collecte et utilise les données personnelles, sur les moyens de contrôler cette utilisation, sur la manière dont la Société communique de telles données à un tiers lorsque cela s’avère nécessaire et dans quelles conditions et comment est assurée la confidentialité de ces données personnelles.

La Société a mis en place une procédure interne pour traiter les demandes des personnes concernées quant à l’exercice de leurs droits concernant le traitement de leurs données personnelles, (droits d’accès, de rectification, d’opposition, droit à la portabilité, retrait du consentement notamment) et leurs éventuelles réclamations. Ce dispositif implique la coopération de Sofidy, principal prestataire de la Société (systèmes d’information, juridique, communication…), afin de pouvoir analyser un incident intervenu sur les données personnelles et notifier au besoin lesdites violations à la fois à la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) et aux personnes concernées dans le respect des conditions posées par le RGPD et les dispositions légales applicables.

Ce dispositif a fait l'objet d'une revue en 2025 au niveau de la Société par le Délégué à la Protection des Données de SELECTIRENTE GESTION.

Il appartient à la Gérance de rendre compte au Conseil de Surveillance des caractéristiques essentielles du dispositif de contrôle interne, de son déploiement au sein de la Société et des actions mises en place pour l’améliorer.

En tant que besoin, le Conseil de Surveillance peut faire usage de ses pouvoirs généraux pour faire procéder aux contrôles et vérifications qu’il juge opportuns ou prendre toute autre initiative qu’il estimerait appropriée en la matière.

Le Conseil de Surveillance fait à l’Assemblée générale ordinaire annuelle un rapport dans lequel il signale, notamment, les irrégularités et inexactitudes relevées dans les comptes annuels et les états financiers IFRS de l’exercice. Il est saisi en même temps que les Commissaires aux comptes des documents mis à la disposition de ceux-ci.

Le Comité d’Audit et des Risques, comité spécialisé du Conseil de Surveillance, assume les principales missions suivantes :

•revue des résultats du contrôle légal des comptes et de la façon dont le contrôle légal des comptes a contribué à l’intégrité de l’information financière ;

•suivi du processus d’information financière et présentation de recommandations ou de propositions pour en garantir l’intégrité ;

•suivi de l’efficacité des systèmes internes de contrôle et de gestion des risques de l’entreprise ;

•suivi des contrôles légaux des états financiers IFRS et des comptes sociaux annuels et, en particulier, de leur exécution ;

•examen et suivi de l’indépendance des contrôleurs légaux des comptes.

SELECTIRENTE a produit une cartographie des risques majeurs auquel elle est confrontée selon la méthodologie suivante :

•identification et documentation des risques : pour chaque risque désigné, sa nature, ses causes et ses conséquences ont été définies afin de le circonstancier de façon précise ;

•évaluation des risques majeurs : chaque risque a ensuite fait l’objet d’une évaluation reposant sur i) la quantification de l’impact du risque, à partir de critères financiers ou de critères non financiers, ii) l’estimation de la probabilité d’occurrence du risque.

La Société a défini plusieurs niveaux de contrôle dont l’objectif est de s’assurer du respect des procédures internes, ainsi que des réglementations externes auxquelles elle est soumise, et de l’identification et de la bonne gestion des risques relatifs à son activité d’investisseur et de gestionnaire immobiliers.

La valorisation du patrimoine immobilier se fonde sur des valorisations externes indépendantes reçues selon une fréquence semestrielle.

Ce paragraphe couvre les mesures adoptées par la Société en vue de gérer des potentiels conflits d'intérêts et vient en complément du paragraphe 3.4.3 du présent Document d’Enregistrement Universel, intitulé « Conflits d’intérêts » au sein du chapitre 3 « Gouvernement d’entreprise ».

Le règlement intérieur du Conseil de Surveillance, adopté en février 2021 à l’issue du changement de forme juridique de la société de société anonyme en société en commandite par actions, prévoit que tout membre du Conseil de Surveillance en situation de conflit d’intérêts, même potentiel avec la société et dans lequel il pourrait être, directement ou indirectement, impliqué, notamment en raison des fonctions qu’il exerce dans une autre société, doit en faire part au Conseil de Surveillance. Selon le cas, il s’abstient de participer au vote de la délibération correspondante, voire à la discussion précédant ce vote, s’abstient d’assister aux réunions du Conseil durant la période pendant laquelle il se trouve en situation de conflit d’intérêts ou démissionne de ses fonctions de membre du Conseil de Surveillance. Le Président du Conseil peut également l’inviter à ne pas assister à la délibération. Le règlement intérieur prévoit en outre que la participation directe ou indirecte d’un membre du Conseil de Surveillance à une opération à laquelle Selectirente est directement intéressée, ou dont il a connaissance en tant que membre du Conseil, est portée à la connaissance du Conseil préalablement à sa conclusion. Un membre du Conseil de Surveillance ne peut accepter de mandat social, à titre personnel, dans des entreprises ou dans des affaires concurrençant, directement ou indirectement, celles de SELECTIRENTE sans en informer préalablement le Conseil.

•Conflits d’intérêts au sein du Conseil de Surveillance : à la connaissance de la Société et à l’exception des relations décrites à la présente Section, à la Section 3.1 (Organes d’administration et de direction) ou au Chapitre 8, Section 8.1 (Informations sur le contrôle et les principaux actionnaires) du présent Document d’Enregistrement Universel, il n’existe pas, à la date du Document d’Enregistrement Universel, de conflit d’intérêts entre les devoirs à l’égard de la Société des membres du Conseil de Surveillance et des membres de la Gérance de la Société, et leurs intérêts privés.

•Conflits d’intérêts potentiels liés à la forme de la Société : compte tenu de la forme juridique de société, depuis le 3 février 2021, en commandite par actions et de l'organisation subséquente de SELECTIRENTE, il convient de noter que la Société est contrôlée par un concert d’actionnaires (concert constitué de Sofidy, Tikehau Capital, Sofidiane, Makemo Capital, AF&Co, Monsieur Antoine Flamarion et Monsieur Christian Flamarion) représentant 54.69 % du capital et des droits de vote de la Société à la date du présent Document d'Enregistrement Universel, et que Sofidy détient la totalité du capital et des droits de vote du Gérant-Commandité de la Société, SELECTIRENTE Gestion. Le Chapitre 8 (Informations sur l'actionnariat de la Société et son Capital) et la Section 2.2.6 (Risques liés à la forme juridique, aux statuts et à l’organisation de SELECTIRENTE) du présent Document d’Enregistrement Universel comportent respectivement une présentation du contrôle de la Société et une présentation des risques liés à la forme juridique de société en commandite par actions et à l’organisation de SELECTIRENTE.

•Restrictions concernant la participation des membres du Conseil de Surveillance : à la date du présent Document d’Enregistrement Universel, il n’existe aucune restriction acceptée par les membres du Conseil de Surveillance concernant la cession de leur participation dans le capital social de la Société, à l’exception des règles relatives à la prévention des délits d’initiés et des dispositions du règlement intérieur du Conseil de Surveillance imposant une obligation de conservation d'un certain nombre d’actions aux membres du Conseil de Surveillance.

En outre, afin d’éviter tout conflit d’intérêts potentiel, la rémunération statutaire versée par SELECTIRENTE à SELECTIRENTE Gestion, Gérant depuis le 3 février 2021, exclut dans son assiette définie comme « l’actif brut réévalué consolidé » toute rémunération annuelle dans les véhicules d’investissement gérés par Sofidy et Tikehau Capital. Ainsi SELECTIRENTE s’est dotée d’une politique visant à éliminer toute situation d’empilements de commissions (notamment lorsqu’elle investit dans un fonds géré par Sofidy et par Tikehau Capital). À ce titre, SELECTIRENTE ne verse aucune commission d’investissement et aucune commission de gestion sur les revenus perçus par SELECTIRENTE au titre des investissements dans les véhicules d’investissement gérés par Tikehau Capital ou par Sofidy (usufruits et pleine propriété) ou apportés par Tikehau Capital ou une de ses filiales.

La Direction financière de SELECTIRENTE GESTION, Gérant de SELECTIRENTE, définit et supervise le processus d’élaboration de l’information comptable et financière publiée. Elle assure, pour les comptes annuels et les états financiers IFRS, la responsabilité des pôles de compétence en matière de comptabilité, de financement, de trésorerie, de contrôle financier, de suivi du portefeuille d’investissements et de contrôle interne financier, en étroite collaboration avec la Direction Comptable de SOFIDY, conformément au contrat de prestations de service en date du 3 février 2021. Sofidy a la responsabilité de la production des comptes annuels et des états financiers IFRS, sous le contrôle de SELECTIRENTE GESTION.

La Gérance, SELECTIRENTE GESTION, veille au respect des bonnes pratiques de communication financière.

La production de la comptabilité étant confiée à Sofidy, cette dernière a déployé sur le périmètre de SELECTIRENTE un outil comptable et de reporting dédié. Ce progiciel permet d’intégrer tous les mois ou trimestres les informations financières de gestion et de comptabilité utiles à la préparation des comptes et au pilotage opérationnel. L’objectif est de déployer à terme un outil comptable spécifique à SELECTIRENTE, qui permettra de répondre, de manière plus performante et plus automatisée, aux exigences de fiabilité, de disponibilité et de pertinence de l’information comptable et financière pour les différentes données utilisées pour le pilotage interne (suivi budgétaire, etc.) et la communication externe.

Un outil dédié de production des états financiers IFRS est en cours d’installation afin de permettre aux équipes de Sofidy et SELECTIRENTE Gestion de préparer les comptes IFRS.

La Gérance de la Société par l’intermédiaire de son prestataire Sofidy, a déployé la gestion de son portefeuille d’actifs immobiliers dans l’outil Premiance depuis 2019.

La Gérance de la Société, par l’intermédiaire de son prestataire Sofidy a déployé l’outil de trésorerie Finance Active pour suivre les flux bancaires, les financements et instruments de couverture de taux associés et les prévisions de trésorerie. Ce système est interfacé avec l’outil comptable, pour l’interprétation comptable de ces flux.

La Direction financière de SELECTIRENTE GESTION, gérant de SELECTIRENTE, définit, pour chaque clôture semestrielle ou annuelle, un calendrier planifiant les procédures spécifiques à l’élaboration de l’information financière et comptable et définissant les responsabilités de chaque acteur dans la préparation et le traitement de l’information financière.

Elle s’assure également que ce calendrier permet de garantir le respect des échéances résultant des obligations de communication périodiques de la Société, supervisées par SELECTIRENTE GESTION.

Les états financiers IFRS de SELECTIRENTE sont préparés en conformité avec les normes et interprétations IFRS telles qu’adoptées dans l’Union européenne à la date de clôture.

Les comptes annuels de la Société sont établis conformément aux principes comptables résultant de la réglementation en vigueur (Recommandation n° 99-01 du Conseil national de la comptabilité).

Les principes comptables de la Société font l’objet d’une revue régulière au regard des nouvelles évolutions réglementaires. D’une manière générale, les questions ayant trait aux domaines juridique, fiscal et social sont traitées avec l’appui de services spécialisés chez Sofidy ou par l’intermédiaire de cabinets externes.

La Direction financière de SELECTIRENTE GESTION, gérant, veille au respect et à l’homogénéité des méthodes comptables.

La Direction financière de SELECTIRENTE GESTION effectue une revue des comptes de la Société préparés par le Département Comptable de Sofidy, afin de valider la fiabilité et la pertinence de l’information comptable et financière avec les différentes données utilisées pour le pilotage interne et la communication externe.

Un suivi des performances est réalisé de manière trimestrielle intégrant notamment une analyse des réalisations par rapport aux prévisions estimées.

La Direction financière de SELECTIRENTE GESTION participe et effectue une revue des éléments transmis pour les besoins de l’établissement des comptes sociaux et des états financiers IFRS afin d’identifier, le cas échéant, les retraitements nécessaires entre les comptes individuels et les comptes IFRS. Ces retraitements sont détaillés et font l’objet d’une revue par les équipes de la Direction financière.

L’analyse des retraitements de passage des comptes sociaux aux états financiers IFRS et des aspects comptables pouvant avoir un impact significatif sur la présentation des états financiers sont revus par la Direction financière et les Commissaires aux comptes dans le cadre de leurs travaux.

Lors des clôtures annuelles et semestrielles, la Direction financière et la Direction Immobilière se réunissent avec les équipes de gestion et les experts indépendants en charge des valeurs d’expertise du patrimoine immobilier, afin de revoir les valorisations des actifs immobiliers de la Société. Ces revues sont ensuite validées par la Gérance avant intégration dans les états financiers IFRS.

La Gérance arrête les comptes individuels et les états financiers IFRS de la Société (semestriels et annuels). À cet effet, ils veillent à ce que le processus d’élaboration de l’information comptable et financière produise une information fiable et donne en temps utile une image fidèle des résultats et de la situation financière de la Société. Ils se procurent et revoient ainsi toutes les informations qu’ils jugent utiles, par exemple les options de clôture, les situations et jugements comptables déterminants, les changements de méthode comptable, les résultats des travaux des Commissaires aux comptes, ou encore l’analyse de la formation des résultats (sociaux et IFRS), la présentation de l’état de la situation financière (IFRS) et du bilan et des annexes (aux états financiers IFRS et aux comptes sociaux).

Les membres du Comité d’audit et des risques réalisent un examen des comptes semestriels et annuels, et assurent le suivi du processus d’élaboration de l’information comptable et financière. Leurs conclusions se fondent notamment sur (i) les informations produites par la Direction financière de SELECTIRENTE GESTION et présentées lors des réunions du Comité d’audit et des risques, (ii) les présentations par les Commissaires aux comptes de leurs travaux et (iii) les observations issues des missions d’audit interne.

Le Président du Comité d’audit et des risques rend compte des travaux du Comité au Conseil de Surveillance.

La préparation de toute communication financière est assurée par la Gérance, qui veille à s’appuyer sur les principes généraux et les bonnes pratiques de communication.

Un échéancier récapitulant ces obligations périodiques de la Société est mis en place. Parallèlement, la Direction financière de SELECTIRENTE GESTION met en œuvre la formalisation d’un calendrier comptable et financier permettant de garantir le respect des échéances annoncées.

Les procédures relatives au contrôle de l’information financière et comptable reposent sur :

•les contrôles trimestriels de l’ensemble des informations comptables et financières préparées par les équipes comptables de Sofidy ou de la Direction financière de SELECTIRENTE GESTION ;

•les contrôles semestriels menés par les Commissaires aux comptes.

Toutes les communications financières font l’objet d’une approbation préalable par la Gérance. Les communiqués de presse relatifs à l’annonce des résultats semestriels ou annuels sont soumis au Comité d’Audit et des Risques, puis au Conseil de Surveillance.

La politique en matière d'assurance mise en œuvre par la Société vise notamment à protéger le patrimoine et à se prémunir contre les responsabilités encourues. La Société bénéficie du pouvoir de négociation du groupe TIKEHAU CAPITAL qui lui permet d'obtenir des conditions d'assurance avantageuses, notamment au niveau des assurances RC professionnelles, responsabilité des dirigeants, risques cybersécurité, risque de fraude,...

La politique d'assurance de la Société prend en compte les impératifs suivants :

•identification et quantification des risques les plus importants en termes d'exposition et de capitaux assurés et analyse des risques aléatoires ;

•souscription des couvertures d'assurances adaptées aux sinistres qui peuvent être raisonnablement anticipés pour des montants évalués, soit par des expertises agréées par les assureurs, soit après estimation des risques faite en collaboration avec les services internes et le courtier de la Société ;

•choix d’un assureur de premier plan afin de se prémunir contre tout risque d’insolvabilité de l’assureur et/ou du réassureur.

Concernant les principes de souscription exposés ci-avant, les garanties décrites ci-après le sont à titre indicatif d'une situation à un moment donné et ne peuvent être retenues comme étant permanentes du fait des modifications rendues nécessaires tant sur les risques à garantir que sur le niveau des garanties elles-mêmes, susceptibles d'intervenir à tout moment du fait des contraintes des marchés d'assurances et/ou de tout arbitrage éventuel de la Société. Le niveau des couvertures d'assurances retenu vise à fournir, dans le respect des objectifs ci-avant indiqués et sous réserve des contraintes liées aux marchés d'assurances, les capacités financières permettant une couverture significative des sinistres d'intensité raisonnablement estimée quant à leur montant et leur probabilité. À la date du présent document, aucun sinistre significatif, susceptible de modifier tant les conditions futures de couvertures que les montants globaux des primes d'assurance n'est intervenu.

La Société bénéficie d’une couverture d'assurance souscrite auprès de la compagnie d’assurance AXA et de co-assureurs pour la couverture dommages aux biens et perte de loyers, ainsi que pour la couverture responsabilité civile.

Les actifs du patrimoine sont tous assurés en valeur de reconstruction ou de remplacement au jour du sinistre des biens assurés sans qu'aucune déduction pour dépréciation ou vétusté soit appliquée, sous réserve toutefois que le coefficient de vétusté déterminé au jour du sinistre à dire d'experts n'excède pas un tiers de la valeur à neuf desdits biens assurés. Les conséquences pécuniaires de la mise en jeu de la responsabilité civile du propriétaire à l'égard des tiers sont également assurées. Les primes d'assurances dommage aux biens et pertes de loyers peuvent être refacturées aux locataires dans les charges de fonctionnement si les baux le prévoient. D'une manière générale, la Société estime que les polices d'assurances dont elle bénéficie sont adéquates au regard de la valeur des actifs assurés et du niveau de risque encouru.

Liste des principales exclusions : dommages intention­nellement causés par l’assuré, guerres, effets directs ou indirects d’explosions, de dégagement de chaleur, d’irradiations provenant de radioactivité, dommages dus à l’usure mécanique, thermique ou chimique, frais et pertes (et pertes de loyer) causées par une épidémie, pandémie, ou maladie infectieuse ainsi que celles liées à des mesures administratives ou sanitaires, fermeture partielle ou totale et celles liées à des émeutes, mouvements populaires de toutes sortes sur la voie publique autorisés ou non.

La couverture perte de loyers et charges est de trois ans.

L’indemnité est contractuellement limitée par sinistre à
49 999 999 € (non indexée) pour les actifs situés en France et à
150 000 000 € (non indexée) pour les actifs situés hors France, tous préjudices confondus (ensemble des dommages matériels, frais et pertes, recours des voisins et des tiers, hors responsabilité civile propriétaire d’immeubles).

Compte tenu des activités de SELECTIRENTE et de la judiciarisation croissante du monde des affaires, SELECTIRENTE est exposée à un risque contentieux en défense et peut également être amené à faire valoir ses droits en demande devant les tribunaux.

Au 31 décembre 2025, en dehors des procédures engagées à l’encontre de locataires en retard dans le paiement de loyers dans le cadre de baux et/ou fixation de nouveaux loyers, un litige significatif est à signaler. Il s'agit de la mise en cause de SELECTIRENTE par son locataire, concernant la chute de plafond du 1er étage du local commercial situé rue Georges Clemenceau à Vichy (03).

À la connaissance de la Société, il n’existe pas d'autre procédure administrative, judiciaire ou d’arbitrage
(y compris toute procédure pendante ou prévisible), susceptible d’avoir ou ayant eu, au cours des 12 derniers mois et à la date du présent Document d’Enregistrement Universel, des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société.

Le 3 février 2021, l’Assemblée Générale des actionnaires de SELECTIRENTE a décidé la transformation de la Société en société en commandite par actions, l’élection des membres du nouveau Conseil de Surveillance de SELECTIRENTE et la désignation de SELECTIRENTE Gestion (présidée par Jérôme Descamps) en qualité d’associé commandité et Gérant de SELECTIRENTE, SELECTIRENTE n’ayant aucun salarié.

La Société est une société en commandite par actions. Une présentation générale de la société en commandite par actions et une description des principales dispositions des statuts de la Société figurent au paragraphe (10.2 Principales dispositions statutaires de la société) du présent Document d’Enregistrement Universel. La Société se réfère au Code MiddleNext comme code de gouvernement d’entreprise conformément aux dispositions de l'article L.22-10-10 du Code de commerce, sur renvoi de l'article L.22-10-78 du Code de commerce.

•Madame Dominique DUDAN, Présidente ;

•Monsieur Pierre VAQUIER ; et

•Monsieur Hubert MARTINIER.

•Monsieur Pierre VAQUIER, Président ;

•Monsieur Frédéric JARIEL, Vice-Président ; et

•Monsieur Hubert MARTINIER.

L’Assemblée Générale Mixte des actionnaires de SELECTIRENTE du 3 février 2021 a pris acte de la nomination de la société SELECTIRENTE Gestion en qualité de Gérant à la suite de la transformation de la Société en société en commandite par actions. Parallèlement à la résiliation de la Convention de Délégation de Gestion conclue entre la Société et Sofidy, une convention de prestation de conseil et d'assistance a été conclue entre SELECTIRENTE Gestion et Sofidy en date du 3 février 2021, portant sur la fourniture de prestations de services, de conseils et d'assistance, notamment en matière d’investissement, de mise en œuvre de mesures de valorisation du patrimoine et de gestion immobilière (telles que ces missions sont plus amplement décrites au Chapitre 3, Section 3.1.1.2 du présent Document d’Enregistrement Universel).

La société SELECTIRENTE Gestion est une société par actions simplifiée au capital de 100 000 euros immatriculée auprès du registre du commerce et des sociétés d’Évry sous le numéro 891 372 294, dont le siège social est situé
303 Square des Champs Élysées, 91080 Évry-Courcouronnes. SELECTIRENTE Gestion est également l’associé commandité de la Société depuis le 3 février 2021.

À compter de la transformation de la Société en société en commandite par actions, son organisation opérationnelle repose sur les compétences de son Gérant, qui peut s’appuyer sur le savoir-faire de son prestataire Sofidy, notamment en matière d’investissement, de mise en œuvre de mesures de valorisation du patrimoine et de gestion immobilière.

Les décisions stratégiques de la Société étaient arrêtées par le directoire et, à compter de la transformation de la Société en société en commandite par actions, c'est le Gérant qui définit les orientations stratégiques de la Société, sa politique d'investissement, de valorisation et de gestion de patrimoine, de financement, le pilotage de levées de capitaux, de la communication financière, des relations investisseurs et de la gestion des risques. Le Conseil de Surveillance veille à leur mise en œuvre. La Gérance peut s'appuyer sur les compétences, l'expérience et la disponibilité des membres du Conseil de Surveillance et bénéficie en outre des avis, recommandations et analyses formulés par le comité d’investissement et le comité d’audit et des risques.

Le 1er décembre 2025, Tikehau Capital, principal actionnaire de SELECTIRENTE, a annoncé un projet de rapprochement de sa filiale SOFIDY au sein de Tikehau Investment Management, la société de gestion d’actifs de Tikehau Capital. Cette opération stratégique vise à réunir les expertises de ses deux équipes immobilières complémentaires, afin de constituer un ensemble ambitieux, multi-stratégies, multi-géographique et plus diversifié.

L’opération envisagée, qui prendrait la forme d’une fusion de SOFIDY dans Tikehau Investment Management, devrait intervenir d’ici le 30 avril 2026.

Le projet de fusion n’entraine pas de changement de contrôle de SELECTIRENTE GESTION (gérant et associé commandité de SELECTIRENTE), dans la mesure où SOFIDY et Tikehau Investment Management sont détenues à 100% par Tikehau Capital.

À l’issue de la fusion, SELECTIRENTE GESTION serait détenue à 100% par Tikehau Investment Management.

Dans le cadre de la transformation de SELECTIRENTE en société en commandite par actions et de la nomination de SELECTIRENTE Gestion en tant que Gérant de la Société, une convention de prestation de services (la « Convention de Prestation de Conseils et d’Assistance ») a été conclue entre SELECTIRENTE Gestion et Sofidy. La Convention de Prestation de Conseils et d’Assistance prévoit la fourniture par Sofidy à SELECTIRENTE Gestion de prestations de conseils et d’assistance notamment en matière d’investissement, de mise en place de la stratégie de valorisation du patrimoine et de gestion immobilière.

Ces missions couvrent :

•des prestations de conseil, comprenant notamment : la recherche et l’analyse de projets d’investissements conformes à la stratégie de SELECTIRENTE en France et à l’étranger (les « Projets d’Investissements »), le conseil en matière de structuration des Projets d’Investissements retenus par la Société, le cas échéant, conseil en matière de financement des Projets d’Investissements, la sélection des conseils et la coordination des travaux des conseils extérieurs intervenant dans le cadre des Projets d’Investissements (due diligence stratégique, financière, comptable, juridique, etc.), le suivi des opérations d’investissements, l’assistance à la négociation et l’exécution administrative des opérations d’investissements, le conseil en matière de stratégie de cession des biens en portefeuille, et le suivi des opérations de cession ;

•une assistance dans la gestion administrative des biens, couvrant : les aspects administratifs de l’animation de la commercialisation des biens et de la gestion des baux, le suivi du déroulé du programme d’arbitrages établi par SELECTIRENTE Gestion, le suivi de l’exécution des gros travaux sur le patrimoine, l’organisation des campagnes d’expertise immobilières indépendantes, et le suivi des contentieux hors recouvrement ;

•le property management, avec notamment : la déclinaison de la gestion immobilière du patrimoine de SELECTIRENTE, comprenant le suivi du respect de l’application des modalités des baux (notamment le quittancement des loyers et des charges), le recouvrement des créances locataires, et le suivi et la gestion des budgets des immeubles et des copropriétés, des assurances, des sinistres et des travaux d’entretien courants ;

•la comptabilité, comprenant notamment : la tenue de la comptabilité générale et des comptabilités auxiliaires de SELECTIRENTE et de ses filiales, le cas échéant, l’assistance dans la mise en place des normes IFRS, la tenue de la comptabilité en norme IFRS, la préparation des déclarations fiscales et campagnes de règlement, et plus généralement, la réalisation de tous les travaux nécessaires à la bonne tenue de la comptabilité de la Société et au respect des obligations légales et réglementaires auxquelles elle est tenue en la matière ;

•une assistance juridique comprenant : une assistance dans l’établissement du calendrier, du suivi et de l’organisation des réunions des organes de gouvernance, une aide au secrétariat juridique comprenant également une assistance dans la tenue des registres légaux, et une assistance dans la préparation et la tenue des assemblées générales de SELECTIRENTE, et une assistance dans l’exécution juridique de ses projets de développement ; et

•une assistance et des conseils en relations investisseurs et communication financière, avec notamment : un accompagnement de SELECTIRENTE Gestion dans la préparation des documents de présentation et des réunions investisseurs, des conseils sur le plan média, et une assistance sur l’établissement du Document d’Enregistrement Universel et du rapport financier semestriel.

Un avenant à la convention de services a été conclu entre les parties le 18 janvier 2023. Ce dernier prévoit l'ajout à la prestation de services les missions suivantes :

•le conseil et l'assistance administrative et technique en Ressources Humaines ;

•le conseil et l'assistance en matière d'ESG et de développement durable.

Les frais relatifs à la Convention de Prestation de Conseils et d’Assistance sont entièrement supportés par SELECTIRENTE Gestion au moyen de la rémunération statutaire de la Société (Chapitre 10, Section 10.2.3 du présent Document d’Enregistrement Universel).

Par ailleurs, SELECTIRENTE Gestion, en qualité de Gérant de la Société, et Sofidy ont conclu un mandat de gestion locative, administrative et comptable en date du 24 février 2021 avec effet au 3 février 2021 (le « Mandat de Gestion »). Aux termes du Mandat de Gestion, SELECTIRENTE Gestion confie à Sofidy la gestion locative, administrative et technique des actifs immobiliers détenus par la Société et, en particulier :

-Gestion immobilière et locative :

•la rédaction et la signature des baux, lorsque la recherche de locataires et la conclusion des baux font l’objet d’un mandat de commercialisation ;

•la facturation et l’encaissement des loyers, charges et de toutes autres sommes dues par les locataires en exécution des baux (droit d’entrée, indemnité d’occupation, taxes, impôts, redevances, etc.) ;

•le contrôle de la bonne exécution par les locataires de leurs obligations légales, réglementaires et contractuelles et la gestion des demandes et réclamations formulées par les locataires ;

-Gestion administrative, financière et comptable :

•la représentation de SELECTIRENTE Gestion auprès de toutes les administrations et la préparation de toutes déclarations relatives aux diverses impositions auxquelles les biens immobiliers objets du Mandat de Gestion peuvent être assujettis ;

•la gestion des relations avec les syndics de copropriété et la représentation de SELECTIRENTE Gestion aux assemblées générales de copropriétaires ;

•la facturation des sommes dues par les locataires et la tenue de la comptabilité ;

•le suivi de l’ensemble des procédures contentieuses, administratives ou judiciaires, en demande ou en défense afférentes aux biens immobiliers objet du Mandat de Gestion ;

•l’assistance de SELECTIRENTE Gestion en cas de cession d’un bien immobilier ;

-Gestion technique :

•la préparation et le suivi des travaux ;

•l’établissement de plans pluriannuels de travaux.

Conformément au Mandat de Gestion, SELECTIRENTE Gestion prendra en charge les honoraires d’avocats, huissiers, géomètres, bureaux d’études, etc.

Au titre des missions susmentionnées, Sofidy perçoit une rémunération composée d’honoraires de gestion des loyers, à hauteur de 4 % du montant des loyers HT/HC facturés ; d’honoraires de gestion technique, à hauteur de 1,50 €/m² sur la base des surfaces utiles gérées HT/HC ; d’honoraires de participation aux assemblées générales de copropriété ; et d’honoraires de suivi de CAPEX, de gros travaux, de pilotage de CAPEX ou travaux.

À la demande de SELECTIRENTE Gestion, Sofidy peut être amenée à remplir des missions supplémentaires à celles décrites ci-dessus et percevoir une rémunération spécifique à ce titre.

Le Mandat de Gestion est conclu pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction pour une durée d’un an dans la limite de quatre reconductions. Il peut être résilié par l’une au l’autre des parties en cas d’inexécution ou de force majeure.

Un avenant au mandat a été conclu entre les parties le 9 mai 2022. Ce dernier apporte des précisions sur le mandat, notamment concernant les rémunérations, la gestion technique des actifs et la relation avec le mandant.

Par ailleurs, SELECTIRENTE Gestion, en sa qualité de Gérant de la Société, et Sofidy ont conclu un mandat de gestion de compte-titres en date du 15 février 2021. Aux termes de ce mandat, SELECTIRENTE Gestion confie à Sofidy la gestion des instruments financiers, des revenus associés et des espèces de la Société. Au titre dudit mandat, Sofidy perçoit une rémunération de 0,1 % de l’encours annuel moyen géré et calculée prorata temporis, le cas échéant.

Ce mandat est conclu pour une durée indéterminée. Il peut être résilié, à tout moment, par l’une au l’autre des parties par lettre recommandée avec avis de réception, sans que celles-ci ne soient tenus d’indiquer les motifs de leur décision et sans préjudice. La réalisation à l’initiative de la Société prend effet cinq (5) jours ouvrés après la réception de la lettre recommandée par Sofidy.

La gérance de SELECTIRENTE est assurée par le Gérant unique, SELECTIRENTE Gestion, également associé commandité de la société SELECTIRENTE.

SELECTIRENTE Gestion est une société par actions simplifiée, créée le 24 novembre 2020, au capital de 100.000 euros dont le siège social est situé 303, square des Champs Élysées, 91080 Évry-Courcouronnes et immatriculée auprès du registre du commerce et des sociétés d’Évry sous le numéro 891 372 294.

Au 31 décembre 2025, SELECTIRENTE Gestion comprend trois collaborateurs et un alternant.

Le mandat de SELECTIRENTE Gestion est à durée indéterminée.

Associé commandité et Gérant de la Société, le Gérant n’exerce aucune autre fonction ni aucun autre mandat.

Adresse professionnelle : Selectirente, 303 Square des Champs Élysées, 91080 Évry-Courcouronnes.

Nommé Président de Selectirente Gestion SAS le 24 novembre 2020.

Diplômé de l’École Supérieure de Gestion Paris (Finance), Jérôme DESCAMPS commence sa carrière dans le Groupe ISM – groupe immobilier de GDF SUEZ puis de General Electric Capital. En 2000, il rejoint la société d’asset management Awon (Soros Real Estate) en tant que Directeur Administratif et Financier. De 2003 à 2013, il occupe le poste de Directeur financier de la Société de la Tour Eiffel (Société d’Investissement Immobilier Cotée sur Euronext Paris). En 2014, il prend la tête de la Direction financière de Cofinimmo (Foncière cotée sur Euronext Bruxelles). De 2019 à 2020, il effectue des missions de conseils, notamment pour le compte de Carmila, 1001Vie Habitat et Sofidy.

Jérôme DESCAMPS est également membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) depuis 2014.

Adresse professionnelle : Tikehau Capital, 32, rue de Monceau, 75008 Paris

Nommé Membre et Président du Conseil de Surveillance depuis le 5 avril 2019, il est renouvelé dans ses fonctions de membre et Président du Conseil de Surveillance le 3 février 2021 puis de nouveau le 31 mai 2024. Son mandat de Membre du Conseil arrivera à son terme à l’issue de l'Assemblée Générale Ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2027.

Il est également Président du Comité d’Investissement et Membre du Comité d’Audit et des Risques.

Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), il collabore avec Tikehau Capital depuis 2017 dans le cadre d’un partenariat visant à accélérer le développement des activités immobilières du groupe.

Diplômé d’HEC, il devient Associé au sein du département international de la banque d’investissement de Paribas pendant deux ans. Il rejoint ensuite New-York comme responsable des activités d’investissement liées à l’immobilier, avant d’être nommé Directeur Général de Paribas Properties Inc. jusqu’en 1992, puis Associé de Paribas Asset Management. En 1993, il rejoint AXA en tant que Directeur du Développement d’AXA Immobilier à Paris. Il devient PDG de Colisées Services (groupe AXA) en 1995. En 1999, il est nommé Directeur Général Délégué d’AXA Real Assets puis Directeur général d’AXA IM Real Assets en 2007, poste qu’il a occupé jusqu’en janvier 2017.

Pierre VAQUIER a rejoint Tikehau Capital en 2018 et occupe les fonctions de Co-Directeur de l’activité immobilière.

Adresse professionnelle : 15, boulevard de la Colonne, 73000 Chambéry

Nommé Vice-Président du Conseil de Surveillance le 5 avril 2019, il est renouvelé dans ses fonctions de membre et Vice-Président du Conseil de Surveillance le 3 février 2021,puis de nouveau le 27 mai 2025. Son mandat de membre du Conseil court jusqu’à l'Assemblée Générale Ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2028. Membre du Conseil de Surveillance depuis la création de la société en 1997, il était le Président du Conseil de Surveillance de SELECTIRENTE de 2004 à 2019, le Président du Comité d’Audit de 2010 à 2019, et il est membre du Comité d’Investissement depuis 2006.

Il est également Membre du Comité d’Investissement et du Comité d’Audit et des Risques.

Diplômé de l’Institut Supérieur de Gestion de Paris et d’un DU de gestion de patrimoine de l’Université de Clermont-Ferrand, Hubert MARTINIER débute sa carrière chez Score Conseils en 1977 en tant que consultant en gestion. Il rejoint la Compagnie Générale des Eaux en 1981, au poste de trésorier et s’occupe de la gestion des flux et des placements de trésorerie. En 1985, il rejoint la Banque Internationale de Placement (rachetée en 1989 par le Groupe Dresdner Bank), d’abord au département ingénierie financière, puis au sein de sa filiale AVIP (compagnie d’assurance vie), dont il devient successivement directeur financier, directeur général adjoint, membre du Directoire puis Directeur Général. En 2005, il crée son cabinet de conseil en gestion patrimoniale : Hubert MARTINIER – Patrimoine et Assurance SARL. En outre, il a exercé de 2009 à 2023 des fonctions de juge consulaire, au tribunal de Commerce de Chambéry.

Adresse professionnelle : 1, rue de Condé, 75006 Paris

Nommée Membre du Conseil de Surveillance le 13 juin 2018, elle est renouvelée dans ses fonctions de membre du Conseil de Surveillance le 3 février 2021 2021puis de nouveau le 27 mai 2025. Son mandat de membre du Conseil court jusqu’à l’issue de l'Assemblée Générale Ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2028.

Elle est également Présidente du Comité d’Audit et des Risques.

Après des études scientifiques elle a rejoint le monde de l’immobilier de l’hôtellerie et de la finance immobilière.

Elle a occupé des postes de Directeur d’Opération dans la promotion immobilière puis de Direction Générale avant de se consacrer de 1997 à début 2006 au poste de Directrice du Développement France au sein du groupe Accor Hotels & Resorts.

Entre 2006 et 2008 elle a intégré HSBC REIM en tant que Directrice des Opérations et membre du Directoire, puis BNP Paribas REIM en tant que Directrice Générale Adjointe et Directrice des fonds immobiliers réglementés.

Elle a ensuite créé sa propre structure : Artio Conseil tout en étant Directrice Générale de la société de Gestion Arcole Asset Management.

Puis, de janvier 2011 à août 2015 Dominique Dudan a été Présidente de la société Union Investment Real Estate France, gestionnaire de fonds ouverts allemands puis jusqu’en 2018 représentante à Paris du Gestionnaire de fonds allemands Warburg HIH avant de prendre sa retraite opérationnelle.

Elle est actuellement toujours Senior Advisor de LBO France et Administratrice indépendante des foncières cotées Gecina, Mercialys et Selectirente. Elle a également été membre du Conseil de Surveillance de Swisslife Asset Management jusqu’en 2022.

Dominique Dudan est Chevalier dans l’Ordre National du Mérite et Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyor (FRICS).

Adresse professionnelle : 303, square des Champs Élysées, 91080 Évry Courcouronnes.

Nommée Membre du Conseil de Surveillance le 9 mars 2007, elle est renouvelée dans ses fonctions de membre du Conseil de Surveillance le 3 février 2021 puis de nouveau le 27 mai 2025. Son mandat de membre du Conseil court jusqu’à l’issue de l'Assemblée Générale Ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2028. La société Sofidiane est la holding patrimoniale de Monsieur Christian FLAMARION. La société Sofidiane est représentée par Madame Sylvie MARQUES son Directeur général délégué.

Représentant permanent : Madame Sylvie MARQUES

Adresse professionnelle : 303, square des Champs Élysées, 91080 Évry Courcouronnes

Sylvie MARQUES a rejoint le Groupe Sofidy en 2002 comme responsable des comptes de SELECTIRENTE. Elle a participé à la mise en place des règles comptables et fiscales spécifiques au régime SIIC de SELECTIRENTE lors de son introduction en Bourse en 2006. En 2012, elle devient Directeur comptable de Sofidy et dirige les équipes en charge de la comptabilité générale des Fonds et de la société de gestion ; de la comptabilité immobilière ; du recouvrement des créances locatives des Fonds ; et de la fiscalité des Fonds, des Associés et de la Société de Gestion. Forte de cette expérience, Sylvie MARQUES a été nommée en 2015, Directeur général délégué de Sofidiane.

Adresse professionnelle : Sodes, 41, avenue Montaigne, 75008 Paris

Nommé Membre du Conseil de Surveillance le 12 juin 2012, il est renouvelé dans ses fonctions de membre du Conseil de Surveillance le 3 février 2021 puis de nouveau le 27 mai 2025. Son mandat de membre du Conseil court jusqu’à l’issue de l'Assemblée Générale Ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2024.

Monsieur Philippe LABOURET a consacré les vingt premières années de sa vie professionnelle au service de l’Etat, comme Officier de Marine, puis comme ingénieur des Ponts. Il a ensuite orienté sa carrière vers le service aux collectivités locales confrontées au problème de désertification de leurs cœurs de ville. En 1981, il crée la société Sodes SA, dont il est Président du Conseil d’Administration. Cette société réalise des centres commerciaux en centre-ville et est spécialisée dans la rénovation des quartiers sensibles.

Adresse professionnelle : Tikehau Capital, 32, rue de Monceau, 75008 Paris

Nommé Membre du Conseil de Surveillance le 5 avril 2019, il est renouvelé dans ses fonctions de membre du Conseil de Surveillance le 3 février 2021 puis de nouveau le 31 mai 2024. Son mandat de Membre du Conseil arrivera à son terme à l’issue de l'Assemblée Générale Ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2027.

Il est également Membre du Comité d’Investissement.

Monsieur Frédéric JARIEL est Directeur des activités immobilières de Tikehau Capital qu’il a rejoint en 2014. Il était auparavant chez Archon Group France, filiale de Goldman Sachs, qu'il a rejoint en 1996. Il y a exercé différents rôles au niveau européen pendant 17 ans. Il était dernièrement COO Europe et CEO de l’entité française. Frédéric a débuté sa carrière chez Coopers & Lybrand en tant qu’Auditeur.

Adresse professionnelle : Tikehau Capital, 32, rue de Monceau, 75008 Paris

Nommée Membre du Conseil de Surveillance le 16 avril 2019, elle est renouvelée dans ses fonctions de membre du Conseil de Surveillance le 3 février 2021 puis de nouveau le 31 mai 2024. Son mandat de Membre du Conseil arrive à son terme à l’issue de l'Assemblée Générale Ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2027.

Cécile MAYER-LEVI a rejoint l’activité Dette Privée de Tikehau Capital en 2013.

Diplômée d’HEC, Cécile MAYER-LEVI a commencé sa carrière au sein de Merrill Lynch Corporate Finance à Paris et New York en 1988 et a rejoint en 1991 Elig, un des fonds pionniers du capital investissement en France. En 2001, elle s’est orientée vers l’investissement en mezzanine en devenant Directeur d’Investissement de CAPE ‑ Mezzanis (devenu Omnes). En 2005, elle rejoint ARDIAN (ex AXA Private Equity) pour lancer l’activité Mezzanine puis Private Debt jusqu’en 2013 où elle rejoint Tikehau Capital.

Elle est ou a été impliquée en tant que censeur aux conseils de Surveillance d’une quinzaine de sociétés financées en Dette Privée (incluant par exemple Spie Batignolles, JJA, Marlink, InseecU, Amplitude, Delpharm, Pennel& Flopi, Intech Medical, Alkan, Alkern, Coyote, Odealim, Cisbio, Revima,…).

Adresse professionnelle : Primonial Reim, 36, rue de Naples, 75008 Paris

La société Capimmo est une Société Civile à capital variable gérée par la Société Primonial Real Estate Investment Management. Elle est représentée par Nazim Bosli, Fund Manager de la société. La Société est détenue par plus de 15 sociétés d’Assurance et Mutuelle qui la distribuent en unité de compte dans leurs contrats. Elle a un objet strictement immobilier et gère un patrimoine d’environ de 6 milliards d’euros à fin 2023 composé de 225 lignes principalement constituées de participations immobilières collectives, ainsi que d'actifs détenus directement. La société Capimmo est représentée par Monsieur Nazim BOSLI.

Représentant permanent : Monsieur Nazim BOSLI

Adresse professionnelle : Primonial Reim, 36, rue de Naples, 75008 Paris

La société Capimmo a été nommée en qualité Membre du Conseil de Surveillance par l’Assemblée Générale du 10 juin 2020. . Elle est renouvelée dans ses fonctions de membre du Conseil le 27 mai 2025 son mandat de membre du Conseil court jusqu’à l’issue de l'Assemblée générale ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l'exercice 2024

Diplômé de l’INSEEC Grande Ecole, Nazim BOSLI débute sa carrière en tant qu’auditeur financier au Luxembourg puis à Paris. En 2020, il rejoint la société de gestion immobilière Primonial REIM en qualité de Fund Manager en charge des fonds de fonds.

Adresse professionnelle : Tikehau Capital, 32, rue de Monceau, 75008 Paris

Nommée Membre du Conseil de Surveillance le 13 juin 2019, elle est renouvelée dans ses fonctions de membre du Conseil de Surveillance le 3 février 2021 et le 31 mai 2024, son mandat de Membre du Conseil arrivera à son terme à l’issue de l' Assemblée Générale Ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2027.

Diplômée de l’Ecole Spéciale des Travaux Publics du Bâtiment et de l’Industrie et d’un master au Cycle d’Urbanisme de Science Po, Marie SARDARI débute sa carrière dans l’expertise immobilière au sein du groupe DTZ à Paris. Puis elle part pour Londres chez Savills Investment Management. Elle est notamment en charge des acquisitions en France et en Belgique de 2007 à 2014. En 2015, elle rejoint les équipes de Tikehau Capital où elle occupe les fonctions de Directeur Exécutif en charge de la gestion des actifs immobiliers.

Adresse professionnelle : Tikehau Capital, 32, rue de Monceau, 75008 Paris

Nommée Membre du Conseil de Surveillance le 10 juin 2020, elle est renouvelée dans ses fonctions de membre du Conseil de Surveillance le 3 février 2021 et le 31 mai 2024, son mandat de Membre du Conseil arrivera à son terme à l’issue de l'Assemblée générale ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2027.

Madame Nathalie de Mortemart est diplômée de l’ENS Ulm, de l’IEP de Paris et titulaire d’un DEA de Droit privé général de l’Université Paris 2 Panthéon-Assas.

Elle a débuté sa carrière en 2005 comme avocate au sein du cabinet Cleary Gottlieb Steen & Hamilton à Paris et à New York où elle a travaillé pendant dix ans sur des problématiques de droit des sociétés et des opérations de marchés de capitaux.

En 2015, elle rejoint le Secrétariat Général et la Direction Juridique de BPCE.

Depuis 2018, elle est Responsable juridique Corporate au sein du groupe Tikehau Capital.

Adresse professionnelle : Pleiade, Avenue Pierre Goubet, 55840, Thierville-sur-Meuse

Nommée Membre du Conseil de Surveillance le 13 juin 2019, elle est renouvelée dans ses fonctions de membre du Conseil de Surveillance par l’Assemblée générale Mixte le 3 février 2021 puis de nouveau le 27 mai 2025. Son mandat de Membre du Conseil court jusqu’à l’issue de l'Assemblée générale ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l'exercice 2028. La société Pléiade est une société du groupe Maximo. Elle est représentée par Monsieur Sébastien DENIAU, Directeur Conseil.

Représentant permanent : Monsieur Sébastien DENIAU

Adresse professionnelle : Pléiade (c/o Maximo), Zac du Parc du Château – 2 rue Joseph Cugnot – 51500 TAISSY

Diplômé d’un Master en Affaires internationales de l’Institut d’Études politiques de Paris en 2012, Sébastien DENIAU a exercé de 2010 à 2014 au Ministère des Affaires étrangères comme responsable adjoint du contrôle de gestion du Programme 105 « Action de la France en Europe et dans le monde », puis comme responsable adjoint de la Cellule ministérielle de contrôle de gestion. Il a notamment accompagné la généralisation et le suivi de la démarche de contrôle de gestion dans les chancelleries au sein des postes diplomatiques et consulaires français.

De 2014 à 2025, il a exercé en tant qu’Inspecteur des Finances publiques à la Direction générale des Finances publiques.

Il rejoint le groupe MAXIMO en 2025 comme Directeur Conseil en charge du contrôle de gestion et de la veille législative et règlementaire.

Adresse professionnelle : TOUR D2, 17 Bis Place des Reflets, 92919 PARIS La Défense Cedex.

Société Générale Assurances est au cœur de la stratégie de développement du groupe Société Générale, en synergie avec tous les métiers de Banque de détail, de Banque privée et de services financiers. Parallèlement Société Générale Assurances poursuit l’ouverture de son modèle de distribution par le développement d’accords de partenariats avec des acteurs extérieurs au Groupe.

Présente en France avec SOGECAP, Antarius, Sogessur et Oradéa Vie, et dans 9 pays à l’international, Société Générale Assurances propose une gamme complète de produits et de services répondant aux besoins de la clientèle de particuliers, de professionnels et d’entreprises, en matière d’assurance vie, épargne, d’épargne retraite et de protection des personnes et des biens. S’appuyant sur l’expertise de ses 2 800 collaborateurs, Société Générale Assurances allie solidité financière, dynamique d’innovation et stratégie de croissance durable pour être le partenaire de confiance de ses clients. SOGECAP est notée BBB+ par Standard & Poor’s.

Nommée membre du Conseil de Surveillance le 10 juin 2020, elle est renouvelée dans ses fonctions de membre du Conseil le 3 février 2021 puis de nouveau le 27 mai 2025. Son mandat de Membre du Conseil court jusqu’à l’issue de l'Assemblée Générale Ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2028. Elle est représentée par Monsieur Eric JOSEPH.

Représentant permanent : Monsieur Eric JOSEPH

Adresse professionnelle : TOUR D2, 17 Bis Place des Reflets, 92919 PARIS La Défense Cedex.

Monsieur Eric Joseph, Directeur des investissements depuis 2004 pour SOGECAP, a exercé les mêmes fonctions depuis 1992 pour BNPP Assurances et Crédit agricole assurances, sur toutes les classes d’actifs.

Auparavant, il exerçait les fonctions d’ingénieur quantitatif pour JP Morgan (salle des marchés de Paris) spécialisé sur les produits dérivés.

Diplôme d’ingénieur de l’ENST Paris, CPE Lyon et MBA de l’IAE Paris.